Лев Шевченко
Бум «дешевых» новостроек, наводнивших Киев и столичную агломерацию в 2010-х, а особенно после 2014 года, отодвинул вторичное жилье на задний план. А сотни тысяч сталинок, хрущевок и брежневок никуда не делись. Ни одна из программ сноса, анонсированных за последние годы, так и не началась. Старые городские районы, которым 30—60 лет, стигматизируются, а их жители подвергаются своего рода травле как «неполноценные» киевляне.
Стереотипы о советской застройке
Старое жилье, вторичная недвижимость, до сих пор составляет большую часть киевского жилья — 75% жилого фонда, по данным базы municipal.kiev.ua. В XX веке город разрастался. Историческое ядро и рабочие предместья приросли сталинскими районами (Дарница, Чоколовка, Демеевка, Шулявка, Куреневка), хрущевскими (Воскресенка, Нивки, Лесной, Борщаговка, Голосеево) и жилыми массивами эпохи «развитого социализма» (Троещина, Теремки, Виноградарь, Оболонь, Беличи).
В общественном сознании укоренились стереотипы о вторичном жилье, которые играют на руку современным застройщикам. Это серость (в ходу выражение «серые стены»), холодные и тонкие стены, неблагополучные соседи, нередко — проблемы с транспортным сообщением и инфраструктурой. Низкие потолки, маленькие комнаты, старые коммуникации — все это часто является поводом выбрать «первичку» вместо «вторички». Имеет значение и район, в котором расположен дом: большое расстояние от метро очень снизит его привлекательность.
Есть замкнутый социальный круг: из-за отсутствия качественного транспортного сообщения на условной Воскресенке и Нивках почти не строится новое жилье, средний класс не обращает внимания ни на аренду, ни на покупку квартир, и там живут потомки тех, кто получили квартиры полвека назад. Как правило, это небогатые люди. Среди них немало пенсионеров и других людей, в силу разного рода жизненных обстоятельств не отвечающих образу успешного человека. Их низкая платежеспособность не способствует строительству современных ТРЦ и ЖК, аттракторов денег, и не мотивирует власти проводить туда метрополитен.
"Из-за отсутствия регулированного рынка недвижимости в Киеве разница в ценах на практически одинаковые квартиры на одной небольшой улице может составлять десятки тысяч долларов."
На появление метрополитена (ВДНХ и Голосеево) или его призрачную перспективу (Виноградарь) мгновенно реагирует строительный рынок. Появление метро на Теремках в 2012—2013 годах привело к застройке закрытых военных частей и фруктовых садов вдоль улицы Ломоносова, а также территории ВДНХ вдоль улицы Заболотного. Как это водится в Киеве, социальную инфраструктуру развивать не стали. Поэтому старожилам массивов, где до сих пор нет метро, нужно радоваться, что они сохраняют парки и свободные пространства ценой отсутствия быстрой связи с центром.
Если кто-то все же решается приобрести или продать вторичное жилье в районах советской застройки, то обращается к риелторам. В постсоветском контексте это специфическая профессия, держащаяся на личных связях. Риелторы, как правило, работают в профессии десятки лет и отвечают за определенный район.
Их сленг очень поверхностно описывает все многообразие жилого фонда и тонкости жилья в районах советской застройки. Есть всего несколько терминов для вторичного жилья — сталинки (к ним часто относят ранние хрущевки), хрущевки, чешки или кирпич (типовое жилье 1970—1980-х), спецпроекты с совмином (все, что не попало в предыдущие категории).
Из-за отсутствия регулированного рынка недвижимости в Киеве разница в ценах на практически одинаковые квартиры на одной небольшой улице может составлять десятки тысяч долларов. Незначительные различия в ремонте или этаже может заставить риелтора увеличить цену. Из скудного описания квартиры на риелтерском сайте преимущества более дорогой квартиры понять нельзя, а человек, ищущий жилье, рискует упереться в словесные конструкции вроде «чешка-распашонка».
Неравенство районов
Стигматизация киевских спальных окраин берет свое начало в 1960-х, когда в украинской столице появились первые новые послевоенные массивы.
Советское общество в крупных городах было более ксенофобским относительно жителей других регионов и крестьян, чем современное. Именно во второй половине XX века появляются выражения «лимита», «лимитчики», применяемые к приезжим рабочим, заключавшим договоры с предприятиями в крупных городах по «лимиту прописки». Еще в 1980-х, по рассказам очевидцев, были нередки встречи «стенка на стенку» между местными жителями и «жлобами», обитателями общежитий ПТУ и техникумов. После обретения независимости вектор ксенофобии постепенно сместился на ромов и приезжих с Кавказа и Ближнего Востока, потому что внутренняя миграция в пределах Украины стала неконтролируемой.
"Общая проблема всех советских городов — постоянное отставание развития инфраструктуры от строительства жилья."
Во все советские эпохи новое жилье распределялось между жителями Киева, чьи жилищные условия требовали расширения (или же их старые дома шли под снос), и «лимитчиками», которые переселялись из общежитий. Переехавшим из других регионов УССР или СССР не так важен был район, как киевлянам. Радость от переезда в изолированные квартиры со своими ванными и кухнями соседствовала с недовольством от переезда в отдаленный район и потерей социальных связей.
Несмотря на то, что население в новостройках «миксовали» (в половине дома могли жить военные, в другой — рабочие, а рядом работники искусства), за определенными микрорайонами закреплялась своя слава. Считалось, что центральную часть киевского Левобережья заселяли советской «элитой» (в духе эпохи среди киевлян 1970-х и 1980-х бытовало мнение, что на Русановке селили исключительно евреев), а остальные районы — работниками левобережных предприятий: «Химволокна», радиозавода и так далее. Крупнейшая стигма левого берега — Троещина, «страдающая» из-за десятков тысяч людей, переселенных в конце 1980-х из чернобыльской зоны отчуждения. Объективно она страдала из-за отдаленности, отсутствия метро и плотной застройки.
Общая проблема всех советских городов — постоянное отставание развития инфраструктуры от строительства жилья. В Киеве эта ситуация началась еще в конце 1950-х, когда на месте пригородных поселков стали сооружать крупные жилые районы. Первыми строились жилые дома, спустя несколько лет появлялись школы и детские сады, еще позже — нормально обустроенные дороги и магазины. Последним приходил полноценный транспорт вроде трамвая, скоростного трамвая и метро. Такой «алгоритм» строительства сохраняется и сейчас. Переход к капитализму ему не помеха.
Ценовое неравенство
Как и в других крупнейших советских городах, во всех киевских жилых районах возводили одинаковый набор типовых серий домов для каждой эпохи. Пятиэтажки серий 1-438 и 1-480, кирпичные девятиэтажки 1960-х и панельные дома серий 96, 134 и 1КГ-480, высотные дома БПС, Т и КТ — примерно такими кольцами застраивался Киев в 1960-х – 1980-х. Но из-за отсутствия регуляции рынка недвижимости и непонятного механизма ценообразования цены на квартиры в одинаковых домах разных районов могут отличаться в пять раз.
Независимо от своего расположения, условия жизни в этих домах примерно одинаковые. Они зависят от состояния столичного жилищно-коммунального хозяйства. Среди проблем — недостаточное освещение, плохая уборка лестничной клетки, отсутствие ремонта.
Лидер по ценам на жилье среди спальных районов 1960-х годов в Киеве — левобережная Русановка. Жилой фонд здесь, за исключением двух домов, построен в период между 1963 годом и началом 1970-х. Это малогабаритные панельные и кирпичные дома. Инфраструктура района развита неоднородно. Здесь много кафе и ресторанов, но мало супермаркетов, причем лишь один круглосуточный. Видовое расположение квартир вдоль Русановской набережной и одноименного канала позволяет риелторам ставить цены на уровне 60—150 тысяч долларов за однокомнатную квартиру в шестнадцатиэтажном доме 1970 года постройки.
На Лесном массиве квартира на том же расстоянии до метро (около 2 километров) в доме тех же лет постройки будет стоить в районе 30 тысяч долларов — в пять раз меньше.
Примерно столько же стоит квартира в соседнем с Русановкой жилом массиве, Березняках, тоже выходящих к Днепру. Правда, до метро от Березняков пешком идти около часа, в отличие от Лесного или Русановки.
На Воскресенке, отстоящей от метро на те же 2—4 километра, цены еще ниже. Во-первых, она застроена в основном пятиэтажками, во-вторых, жить здесь не так престижно, как на Русановке или Левобережном массиве. Однокомнатная квартира на Воскресенке стоит около 25 тысяч долларов, в гостинке — чуть более 20 тысяч.
Самый престижный район правого берега — Оболонь, застроенная по большей части в 1970-х. Однушка в самом центре массива, около станции метро «Минская», стоит 45 тысяч долларов. В самой престижной части, на набережной, цена однокомнатной квартиры приближается к 55 тысячам долларов. При этом на краю массива, в «чешке», цена однокомнатной падает до 30—40 тысяч.
На Виноградаре, отдаленном от метро на пять километров, цены на однокомнатные квартиры колеблются в районе 30 тысяч долларов. На южной окраине массива, за проспектом Правды, уже растут микрорайоны новостроек рядом с будущей станцией метро «Виноградарь».
Наличие скоростного трамвая на Борщаговке не влияет на цены на недвижимость. Однокомнатные квартиры здесь стоят столько же, сколько и на Воскресенке, — около 25 тысяч долларов.
На Теремках, к которым подвели в 2013 году метро, однушка стоит порядка 35 тысяч долларов.
На Троещине, самом удаленном массиве Киева, аналогичная квартира будет стоить около 30 тысяч долларов.
Из этих жилых массивов больше всего выделяется Русановка, «коэффициент вида из окна» квартир которой почему-то может достигать 500%. За то, что перед домами на набережной, откуда открывается вид на Киево-Печерскую лавру, ничего не построят, покупателям приходится переплачивать. А в округе есть новостройки — Комфорт-таун, дома на Березняках, Никольской слободке.
Феномен Русановки сложно объяснить, учитывая средний возраст местной застройки (50 лет) и низкое качество домов хрущевской эпохи. Владельцы квартир на искусственном острове могут порадоваться, что приватизация дала им в руки столь лакомый кусок столичной недвижимости. Однако неизвестно, сколько этот пик цен продлится. Рынок киевской недвижимости крайне непредсказуем. Бум относительно недорогих новостроек приводит к тому, что риелторы завышают цены во вторичной недвижимости за любое преимущество квартиры. Когда в любом районе можно найти как минимум одну новостройку от «Интергалбуда» или «Укрбуда», в ход идут всевозможные попытки повысить цену квартиры, что еще больше снижает шансы на ее покупку. А это при наличии вменяемой регуляции рынка недвижимости государством и госпрограмм по реконструкции домов, было бы лишним.
В нынешних условиях перспективы киевского рынка недвижимости не очень радужные. Новые жилые комплексы продолжают высасывать последние деньги из людей, желающих жить в Киеве. Старый жилой фонд все больше ветшает. Городские власти никак не работают над повышением качества инфраструктуры, все больше расслаивая городское общество.
Читайте ещё:
Советское жильё: история и перспективы (Лев Шевченко)
Квартальная застройка: как украинские девелоперы обманывают людей (Лев Шевченко)