Альона Ляшева, Ярослава Опенько
Конфліктів навколо забудови в Києві стає все більше, тож дебати про причини цих проблем набирають обертів. Часто несправедливість міських трансформацій пояснюють некомпетентністю та/або корупційністю акторів, що ухвалюють рішення про різні зміни. Звичайно ж, це не помилка. Однак таке пояснення занадто спрощує розуміння процесів розвитку міста й унеможливлює порівняння з містами за кордоном, адже зводить соціальну проблему до рівня індивідуальної відповідальності чиновника або забудовника. Щоб детальніше пояснити рушії міських трансформацій Києва, ми вирішили звернутись до класики міських студій, а саме понять джентрифікації та соціально-просторової поляризації. Ми проаналізували, чи відбувається цей процес в Києві, а якщо — так, то які він має механізми та наслідки для містян.
Що таке джентрифікація та поляризація?
За Нейлом Смітом та Пітером Маркузе, процес джентрифікації полягає в розбудові та інвестуванні в бідні або покинуті райони/простори міст для підвищення прибутків від експлуатації простору через приваблення заможніших жителів. Джентрифікація та соціально-просторова поляризація йдуть пліч-о-пліч. Перша витісняє бідних із їхнього місця проживання та змушує переїздити до дешевших районів. Зростає орендна плата за житло та ціни на споживання в районі — в кафе, супермаркетах тощо. Люди з низьким рівнем доходу вимушені шукати собі нові помешкання або ж місця споживання та дозвілля. Таким чином, місто поляризується, розділяючи людей на класи в просторі. Багаті можуть опинитися ближче до центру в більш комфортній зоні, а бідні — у занедбаних районах або на околицях міст.
"Зміни в українських містах можуть кардинально відрізнятися від теоретичних моделей, що поширені зараз."
Джентрифікація по-різному впливає на містян, тому й ставлення до неї кардинально відрізняється. Цей процес тисне на бідних людей та тих, у кого немає потреби споживати блага, що пропонує оновлений район. Водночас джентрифікація дає поштовх для розвитку різних індустрій та залучає інвестиції. Люди, що працюють в таких галузях, сприймають ці процеси позитивно, особливо якщо порівнювати із занедбаністю просторів. Згадаймо конфлікт через закриття «Кінопанорами». Потенційна побудова готелю на місці кінотеатру буде вигідною для місцевих бізнесів, принаймні доки їх не витіснять інші. Але це обмежить право на дозвілля інших киян.
Джентрифікація часто відбувається не через забудови та інвестиції. Її рушієм може стати культурний розвиток. Яскравий випадок для Західної Європи — досвід лондонського Іст-Енду (Шордіч, Хакні, Хокстон). Наприкінці 1990-х років колишній індустріальний район став центром лондонської креативної й артистичної сфер. Шордіч знаходиться між бідним емігрантським районом Хакні та дуже багатим Сіті, проте йому все ж таки вдалося стати центром лондонського культурного відродження. Внаслідок процесів, які там відбулися, на район звернули увагу інвестори, і це різко підняло ціни на оренду. Близько 40% мешканців були змушені шукати нове житло.
Сучасне розуміння джентрифікації спирається радше на досвід міст США та Західної Європи. Тому зміни в українських містах можуть кардинально відрізнятися від теоретичних моделей, що поширені зараз. Беручи це до уваги, ми хочемо подивитися на зміни в київському районі Оболонь і співвіднести їх із сучасним розумінням трансформації міських просторів глобально. Почнімо з опису контексту.
Київське житло
Київ — столиця України, куди стікаються фінанси та люди в пошуку кращого життя. Гостра проблема столиці, як і інших великих українських міст, — недостатня кількість житла. Частка приватизованої нерухомості в містах станом на 2018 рік склала 99%. Це яскраво демонструє низький рівень розвитку соціального житла. А оскільки переважна більшість — це радянське житло, в якому живуть ті сім’ї, що його приватизували в 1990-х, то ринок оренди також неспівмірно вузький у порівнянні з містами Західної Європи — Берліном чи Амстердамом. Ймовірно, що ця ситуація змінюється з кожним днем, але точно оцінити обсяг ринку оренди в Києві неможливо через його перебування в тіні.
Фото: Лев Шевченко
З огляду на це, масове витіснення мешканців з одного району в інший через підвищення цін на оренду, як це відбувається на Заході, малоймовірне. Але це не означає, що райони не змінюються. Ситуація протилежна: будують багатоповерхівки, нові сучасні садочки, школи, студії, офісні й торгові центри тощо. Через покращення умов та створення комфортного простору мали б зростати ціни на оренду житла в центрі всіх цих змін. Люди б мали переїжджати до інших районів, де б їм було легше сплачувати оренду. Проте ми бачимо зовсім іншу картину, бо дуже багато людей живуть у приватизованому житлі. В одному районі опиняються й стара радянська забудова, й сучасні «мурашники».
"Дуже часто браком коштів на купівлю житла користуються забудовники, які продають людям квадратні метри та квартири ще не зведених будинків."
В таких просторових трансформаціях зацікавлені передусім забудовники, банки й інвестори, що купують житло для того, щоб потім здавати його в оренду, так зване buy-to-let. Дуже часто браком коштів на купівлю житла користуються забудовники, які продають людям квадратні метри та квартири ще не зведених будинків. Це можливість купити житло дешевше, проте стовідсоткової гарантії в його придбанні немає. На відміну від багатьох країн ЄС, такий механізм фінансування житла в Україні є легальним. Це щорічно призводить до багатьох конфліктів.
Просторова поляризація на рівні міста
Інтенсивний розвиток нерухомості в Києві призводить до поляризації не лише на рівні району, але й на рівні цілого міста. Загалом у Києві ціни на житло збільшуються в залежності від відстані до центру. Важливу роль відіграє й розділення на лівий та правий берег. На правому березі житло дорожче, ніж на лівому, оскільки тут знаходиться більше робочих місць та активніше культурне життя. Таке розділення, крім нерівномірного розподілу благ, підкріплюється ще й упередженнями про певні райони, наприклад Троєщину чи Воскресенку. Найдорожчими цінами може похизуватися Печерський район. Тут середня ціна за квадратний метр складає 49 400 гривень. Друге місце посідає Шевченківський — 34 200 гривень за квадратний метр, а третє — Поділ — 23 800 гривень. Останнє місце посів Оболонський район із середньою ціною у 21 000 гривень за метр квадратний. На лівому березі найдорожче житло в Дніпровському районі — 20 400 за квадратний метр. Важливий фактор такої поляризації — транспортна інфраструктура. Варто лише поглянути на розвиток Троєщини та Харківського масиву, що в 1990-х були дуже схожі, адже будувалися за подібними планами. Наявність метро радикально змінила ситуацію.
Фото: Лев Шевченко
Ще один наслідок інтенсивних інвестицій у Київ — забудова околиць, через що столиця розростається. Як майже будь-яке місто пострадянського простору, Київ забудований мікрорайонами, де поміж будинками розміщуються лікарні, школи, садочки, супермаркети, ринки тощо. Оскільки простору в місті не так вже й багато, забудову переносять або на околиці, або будують безпосередньо у дворах. Яскраві приклади — ЖК «Щасливий», ЖК «Crystal Avenue» або ЖК «Новопечерський квартал» у центрі. Розбудови на околицях привертають увагу людей із не дуже високим рівнем доходів. Нижча верства та середній клас переїжджають на окраїни, що зазвичай розвинені не так добре, як центр чи райони навколо нього. У центрі в новобудовах можуть собі дозволити купляти житло люди з високим рівнем доходу. Це спричиняє поляризацію у вигляді ефекту «скляних стін», коли люди відмежовуються одне від одного за рівнем доходу, продовжуючи жити в одному районі. Поляризацію можна спостерігати в розвинених районах, проте чому так? Дуже часто в одному ж старому будинку, що розташовується в центрі або ближче до нього, рівень життя власників квартир дуже різний. Так, можна побачити, що деякі квартири утеплені ззовні, а деякі — ні, в одних пластикові вікна стоять по периметру квартири, в інших — дерев’яні, в одних балкон засклений, в інших — розвалюється. Це дуже типово для пострадянського простору. Поляризація відбувається хаотично, адже більшість житла куплена ще за часів Радянського Союзу або навіть отримана від держави.
Джентрифікація та поляризація на рівні району: приклад Оболоні
Яскравим прикладом такої поляризації є Оболонський район міста Києва. В останні роки він активно забудовується та видозмінюється. Почалося все із забудови проспекту Героїв Сталінграда сучасними дев’ятиповерхівками та шістнадцятиповерхівками прямо навпроти звичайних панельних будинків, типових для Оболонського району та міста в цілому. Радянська Оболонь мала багато вільного простору, проте наприкінці 90-х її почали активно забудовувати. На початку 2000-х почалося великомасштабне будівництво на набережній. Тут зріс комплекс, який люди між собою називають «Оболонськими Липками». Таке ім’я він отримав не через розташування на місці лип, бо там росли верби та кущі, які довелося вирубати для побудови комплексу, а через ціни на квартири. Назва відсилає до Липок у центрі міста. Цей район ще за радянських часів вважався елітним. Біля цього комплексу стали будувати котеджі, а це типове зазвичай для приміських територій. Квартири в п’ятиповерхівках на набережній біля Гольф-клубу коштують від $1,5 мільйона до $2 мільйонів, котеджі не дешевші. Не такі дорогі квартири у багатоповерхівках, які розташовуються ближче до проїзної частини. Одного разу виник конфлікт через те, що власникам дорогих котеджів та апартаментів не вистачає місця для яхт та катерів. Проект будівництва всього котеджного містечка розробив Валентин Ісак, який і запропонував власникам відмежувати частину набережної парканом, де б вони могли тримати водоплавні судна. Проте його ідею не підтримали, на цьому завершились і обговорення проблеми.
Раніше на Оболоні була лише одна набережна, де люди гуляли, засмагали й купалися. Тепер вона умовно поділена на нову й стару. Стара тягнеться від початку вулиці Прирічної до церкви, яка умовно відмежовує ці дві частини. За нею пролягає так звана Червона площа, де є багато офісів, кафе, ресторанів тощо, далі йдуть різні заклади та починаються новобудови. За роки місцеві жителі вже більш-менш звикли до такої видозміненої частини району, але й він ніби розділений скляними стінами. Туди надходять інвестиції, цей мікрорайон усе більше й більше розбудовується. Але все навколо нього залишається незмінним: розбиті тротуари, брудні подвір’я, мало зелені тощо. Щоб якось подолати таку просторову нерівність, нещодавно відбудували парк «Наталка». Це був єдиний крок. Розвиток публічних просторів — це крапля в морі в порівнянні з величезним розривом у статках жителів одного району.
Фото: Лев Шевченко
Добре видно поляризацію на межі проспекту Героїв Сталінграду, де по один бік стоять високоповерхівки та котеджі, по інший — панельні будинки, які ремонтувалися лише клаптиково. Через заможність мешканців нової Оболоні там планують відкрити приватну школу. Вже є приватні садочки й медичні центри, але зазвичай лише мешканці Нової Оболоні можуть собі дозволити ці послуги. По інший бік проспекту люди роками стоять у черзі, щоб записати дитину до дитячого садочка, або тижнями чекають на лікаря в державній поліклініці.
"Добре видно поляризацію на межі проспекту Героїв Сталінграду, де по один бік стоять високоповерхівки та котеджі, по інший — панельні будинки, які ремонтувалися лише клаптиково."
Інший важливий аспект — споживання та дозвілля. Нова Оболонь тягнеться від станції метро «Мінська» вздовж станції метро «Оболонь» і аж до Північного (Московського) мосту. Після розбудови цього житла, почалося активне будівництво двох торгових центрів «DreamTown”, яких майже не було на Оболоні, окрім «ГородОК» на Петрівці. Перший ТЦ розташовується від станції метро «Оболонь» до станції метро «Мінська», інший тягнеться від «Мінської» до «Героїв Дніпра». Обидва центри займають цілий Оболонський проспект, що мав бути публічним простором. Ці торгові центри стали новим видом інтерактиву для молоді, місцем, де вони нарешті могли збиратися. Тут відкрився новий кінотеатр, який став популярним, бо єдиною альтернативою була «Братислава», що занепадала. Це типові для джентрифікації процеси.
Тут знаходиться найбільший книжковий ринок «Петрівка», тут відкрили перший гіпермаркет «Ашан», нещодавно видозмінили торговий центр «ГородОк», відкрили філіал офісу інтернет-магазину «Rozetka», великі стокові центри, бутики, магазини, ринки, супермаркети, будівельні мегамаркети. Якщо раніше за речами потрібно було виїжджати за межі району, то тепер усе можна знайти безпосередньо на місці. Кияни з інших районів приїздять сюди за товарами та послугами. Похизуватися Оболонь не може тільки кількістю робочих місць, адже тут майже немає підприємств, окрім заводу «Оболонь», і досить мало офісних приміщень. Але й це може стати питанням часу.
Оболонь розбудовується швидкими темпами. На станції метро «Героїв Дніпра» споруджують торговий центр «Oasis». Він вже встиг стати причиною низки конфліктів, бо будівництво пошкодило станцію метро. Раніше там було багато кіосків та магазинчиків. На цій станції розташовується великий харчовий і речовий ринок. Біліші бізнеси витісняють невеликі, одні споживачі — інших.
Фото: Лев Шевченко
Трансформація району впливає і на розвиток транспортної інфраструктури. Змінюється навіть вид транспорту. Якщо раніше переважно ходили старі тролейбуси, то тепер їх намагаються замінити сучаснішими, встановлюються карткові автомати в електротранспорті для зручності оплати проїзду. Загалом змінюються маршрути самого транспорту. Досить недавно було відкрито новий міст у Києві — Гаванський. Він сполучає Оболонь та Поділ. Тож тепер дістатися до центру Києва стало набагато простіше.
Механізми джентрифікації та поляризації
Процеси джентрифікації та поляризації в Києві, зокрема в Оболонському районі, відбуваються досить активно, хоча відрізняються від трансформації міст США та Західної Європи. Це тісно пов’язано з механізмом фінансування, виробництва та споживання житла.
Передусім ці процеси впливають на тих, хто орендує квартири. Люди, вимушені шукати собі квартири в інших районах, де це не так дорого, зазвичай на околицях міста. Це типовий для західноєвропейських та американських міст процес, хоча не такий масштабний через високий рівень приватизації. Джентрифікація має ще одну форму: ущільнення радянських районів новою забудовою, що поляризує жителів району. Побудова нових житлових комплексів може підняти вартість квартир радянського часу. Але рідко власники можуть, продавши стару квартиру, купити дві нових — для себе й для дітей. «Корінні оболонці» в інші райони не переїжджають, а дорослі діти продовжують жити з батьками. Так, під одним дахом можуть мешкати по декілька поколінь. Цю житлову нерівність аж ніяк не збалансовує субсидоване державою житло, бо в Україні такі програми малоефективні та згортаються щороку.
Фото: Лев Шевченко
Така модель житлової сфери розповсюдилась у 2000-х до фінансової кризи 2008 року, коли іпотечні кредити стали доступнішими. Підтримує розвиток житлової сфери й можливість інвестувати в будівництво на початкових стадіях. Не маючи можливості купити вже збудоване житло, люди йдуть на такі ризики. Але активний розвиток не допомагає розв’язати гостру проблему недоступності житла в столиці, адже ціни на нерегульованому ринку далекі від реальних доходів більшості містян. Спричиняє труднощі й нерівномірність розвитку між столицею та рештою країни. У Київ продовжують переїздити українці з міст та сіл, де можливостей для навчання та роботи набагато менше. Саме нові кияни найсильніше відчувають наслідки несправедливої житлової політики, і це обмежує можливості реалізації в місті.
"Комерціалізація громадських просторів часто сприймається як безальтернативна стратегія розвитку, бо місця, що не забудовуються магазинами, кав’ярнями чи кіосками, часто просто занедбуються."
Занурення в контекст забудови Оболоні привернув нашу увагу ще до одного механізму джентрифікації, типового для пострадянських міст — трансформації просторів для споживання та дозвілля. В Оболонському районі вдосталь торговельних та розважальних просторів, медичних та освітніх сервісів, але, оскільки майже всі вони є комерціалізований, утворюється розділення між жителями району, оскільки люди з нижчим рівнем достатку не можуть собі дозволити споживати у просторах, що знаходяться біля них і мають шукати альтернативні. Комерціалізація громадських просторів часто сприймається як безальтернативна стратегія розвитку, бо місця, що не забудовуються магазинами, кав’ярнями чи кіосками, часто просто занедбуються. Але це помилка, адже в багатьох містах все більша увага приділяється боротьбі за доступність та комфортність громадських просторів.
Фото: Лев Шевченко
Наразі розвиток Києва майже завжди несе за собою витіснення містян із їхніх районів проживання та просторів дозвілля, а також просторову поляризацію різних класів. Альтернативні стратегії розвитку, перш за все, вимагають порушення проблеми доступності житла та загалом захисту права на місто. А поки основним завданням міських органів влади є створення комфортних умов для забудовників та іншого міського бізнесу, сподіватися на зміни марно.
Читайте також:
Джентрификация: красивое слово или реальный процесс? (Алёна Ляшева)
Жилье в Киеве: почему мне негде жить? (Алёна Ляшева)
Квартальная застройка: как украинские девелоперы обманывают людей (Лев Шевченко)
Жилищный вопрос в Киеве и социальное неравенство: история проблемы (Семён Широчин)
