До теорії джентрифікації. Капітал, а не люди, повертається до міста

Ніл Сміт

Вперше опубліковано в: Спільне, №12, 2019: Простір та нерівність

Серед пояснень джентрифікації домінують гіпотези суверенітету споживача, однак дані про кількість жителів передмість, які повертаються у міста, викликають сумніви щодо цих гіпотез. Насправді джентрифікація є очікуваним результатом відносно безперешкодної роботи ринків землі та житла. Економічне знецінення капіталу, інвестованого у внутрішньоміські райони дев’ятнадцятого століття, водночас зі зростанням потенційної земельної ренти створює можливість прибуткової перебудови. Хоча певні соціальні особливості занедбаних районів можуть перешкоджати перебудові, неочевидні економічні умови можуть бути цілком сприятливими для цього. Чи є джентрифікація істотною реорганізацією міського простору залежить не від того, звідки приїздять нові жителі, а від того, скільки виробничого капіталу повертається до району з передмість.

У багатьох американських містах після періоду тривалого занедбання відбувається джентрифікація деяких центральних районів. У 1950-х роках з’явилися перші ознаки відродження, що посилилися у 1960-х, і до 1970-х джентрифікація вже охопила більшість старих міст країни^[1]. Недавнє дослідження Інституту міської землі (Urban Land Institute, 1976) показало, що у близько половині з 260 міст із населенням понад 50 тис. людей відбувається відновлення внутрішньоміських територій. Хоча в масштабах країни джентрифікація пояснює лише незначну частку житла, що перебуває на етапі перебудови або будівництва, порівняно із новою забудовою, цей процес є дуже вагомим для старих міст Північного Сходу (але не обмежується ними).

Разом із джентрифікацією набула поширення і література про неї. Ці тексти зачіпають переважно сучасні процеси чи їх наслідки: соціально-економічні та культурні особливості внутрішніх мігрантів, витіснення, роль уряду в перебудові, переваги для міста, утворення і руйнування спільноти. Нечасто трапляються спроби побудувати історичне пояснення процесу, дослідити причини, а не наслідки. Натомість пояснення часто сприймаються як належне та поділяються на дві категорії: культурні та економічні.

Культурні. Серед теоретиків ревіталізації популярною є думка, що молоді, зазвичай освічені люди середнього класу, змінюють спосіб життя. За Ґреґорі Ліптоном, ці зміни є достатньо значущими, аби «знизити відносну бажаність мати будинок на одну родину в передмісті» (Lipton 1977, с. 146). Отже, через зменшення кількості дітей у сім’ї, підвищення віку укладання шлюбу та швидке зростання рівня розлучень молоді покупці та орендарі житла полишають примарну мрію своїх батьків задля нової мрії, яку можна описати радше у термінах міста, ніж передмістя. Інші дослідники наголошують на пошуку певних спільнот як бажаного середовища для індивідуального самовираження (Winters 1978) або ж говорять про це в межах більш загальної аргументації. У сучасних «постіндустріальних містах», за Девідом Лейем, білі комірці сфери обслуговування витісняють синіх комірців сфери виробництва, внаслідок чого споживання та комфорт стають важливішими за роботу. Моделі споживання починають зумовлювати моделі виробництва; «радше споживання, а не виробництво визначає рішення щодо використання землі в центрі міста» (Ley 1978, c. 11). Внутрішньоміське відродження є прикладом цієї нової важливості споживання. 

Економічні. Оскільки зростає ціна на щойно збудоване житло, а також збільшується його відстань від центру, то відновлення внутрішньоміських, зокрема центральних, районів розглядають як більш економічно привабливе. Придбати та відремонтувати стару, але придатну для експлуатації нерухомість може бути дешевше, ніж придбати порівняно новий будинок. Багато дослідників також наголошують на високій вартості поїздок на роботу — подорожчання пального для приватних автівок та зростання цін на проїзд у громадському транспорті — та на економічних перевагах проживання поблизу місця роботи.

Ці загальноприйняті гіпотези в жодному разі не є взаємовиключними — їх часто поєднують. Обом підходам властивий наголос на споживчому виборі та межах, у яких цей вибір здійснюється. Це вони поділяють із ширшою неокласичною теорією житлового використання землі (Alonso 1964; Muth 1969; Mills 1972). Згідно з неокласичною теорією, субурбанізація свідчить про вибір на користь простору, а також про його фінансову доступність за рахунок зменшення транспортних та інших витрат. Аналогічно джентрифікацію розуміють як результат зміни бажань та/або меж, що визначають, які бажання можна задовольнити. Отже, в медіа, як і в науковій літературі, цей процес розглядається як «рух назад до міста». Це стосується як ранніх проектів джентрифікації, таких як Сосаєті Гілл (Society Hill) у Філадельфії, здійснених за значної підтримки держави в межах законодавства про оновлення міста, так і пізніших, переважно приватних проектів 1970-х, таких як Федерал Гілл (Federal Hill) у Балтиморі чи Кепітол Гілл (Capitol Hill) у Вашингтоні. Все це символізувало очікуване повернення з передмість середнього та вищого класів^[2]. Навіть якщо припущення, що джентрифікацію спричиняють розчаровані жителі передмість, є поширеним, воно все ще потребує підтвердження. Ще 1966 року Герберт Ґанс (Herbert Gans) стверджував: «Я не бачив дослідження, яке би показало, скільки людей повернулося з передмість через проекти оновлення міста» (1968, с. 287). Хоча це було сказано до Комітету Рібікоффа з питань кризи міст (Ribicoff Committee on the Crisis of the Cities), зауваження Ґанса, здається, не було почуто. Такі дослідження почали проводити лише наприкінці 1970-х. У цій статті наведено дані із Сосаєті Гілл та інших ревіталізованих районів, розглянуто значимість цих результатів з погляду теорії суверенітету споживача та зроблено спробу поглибити наше теоретичне розуміння причин джентрифікації.

Повернення з передмість?

У дев’ятнадцятому столітті, замінивши «святий експеримент» Вільяма Пенна, Сосаєті Гілл став місцем проживання філадельфійських джентрі. Однак індустріалізація та зростання міста негативно вплинули на популярність цієї місцевості. Отож джентрі, а також зростаючий середній клас, переїжджали на захід у Ріттенгаус Сквер (Rittenhouse Square) і в нові райони передмістя на Північному Заході та по той бік річки Скулкілл. Сосаєті Гілл швидко занепав, перетворившись на нетрі. Район залишався у такому стані до 1959 року, коли було реалізовано план оновлення міста. 

За 10 років Сосаєті Гілл було трансформовано, і «найісторичніша квадратна миля країни», як проголошувала реклама до двохсотріччя, знову перетворилася на район для середнього та вищого класу. Лише декілька відновлених до автентичного вигляду будинків зараз перепродають за менш ніж 125 тисяч доларів. Спостерігаючи, з яким ентузіазмом провадилося відновлення, письменник Натаніель Бьорт (Nathanial Burt) зауважив, що «зрештою, ремонт старих будинків став ледь не улюбленим спортом Старої Філадельфії, а можливість зробити такий ремонт та свідомо послужити справі відродження міста раптом запаморочила голову вищим класам, немов шампанське» (1963, с. 556–557). Із поширенням моди на цей спорт фраза про те, що «вищий клас повертається до центру міста в Сосаєті Гілл» (Wolf 1975, с. 325) перетворилася на філадельфійський фольклор. Бьорт красномовно пояснює:

Відродження Сосаєті Гілл… є лише частинкою гігантського пазлу, через який Філадельфія ніби пробудилася після сторічного сну та чує обіцянки про повну трансформацію міста. Цей рух, вагомою частиною якого є повернення до Сосаєті Гілл, став відомим як Філадельфійський Ренесанс (1963, с. 539).

Станом на червень 1962 року менш ніж третина сімей, що придбали будинки для подальшого відновлення, походила з передмість^[3] (Greenfield & Co. 1964, с. 192). Але оскільки перші роботи з відновлення почалися у 1960 році, очікувалося, що частка вихідців із передмість швидко зросте, адже район було добре розрекламовано і сама адреса Сосаєті Гілл стала бажаним здобутком. Однак офіційних даних про період після 1962 року немає. У таблиці наведено відібрані за вибіркою дані з файлів справ Управління перебудови в Філадельфії (The Redevelopment Authority of Philadelphia); це дані за період до 1975 року (коли проект було, по суті, завершено), вони відображають 17% усіх відновлених помешкань (таблиця 1).

Таблиця 1. Походження мешканців відновлених будинків (rehabilitators) у Сосаєті Гілл, 1964–1975

На основі цих даних можна припустити, що насправді лише невелика частка «винуватців» джентрифікації — це ті, хто повернулися з передмість: 14% у випадку Сосаєті Гілл у порівнянні з 72% тих, що переїхали з якогось іншого району в межах міста. Статистичний аналіз останньої групи свідчить, що 37% з них походили з самого Сосаєті Гілл, а 19% — з району Ріттенгаус Сквер. Решта переїхала з кількох передмість середнього та вищого класу, які було приєднано до міста протягом останнього століття, — Чеснат Гілл (Chestnut Hill), Маунт Ейрі (Mount Airy), Спрюс Гілл (Spruce Hill). Це вказує на об’єднання вищого і середнього класів у місті, а не на повернення із сучасних передмість^[4]. Дані Балтимору та Вашингтону підтверджують дані Сосаєті Гілл (таблиця 2).

Джерело: Балтиморський міський відділ житла та розвитку спільнот (1977), Ґейл (1976, 1977)

У Філадельфії та інших місцях цілком може відбуватися міське відродження, але це не масштабне повернення з передмість як таке. Тут йдеться не про спростування гіпотези суверенітету споживача, а про доцільність деяких обмежень і вдосконалень. Очевидно, що молоді люди, які переїжджають до міста задля навчання чи професійної підготовки, часто потім не повертаються до своїх передмість. Проблема виникає тоді, коли таке пояснення вважається вичерпним, адже джентрифікація не є суто північноамериканським явищем — вона також відбувається у численних містах по всій Європі (див., наприклад, Pitt 1977), де субурбанізація значно меншою мірою відбувається за рахунок середнього класу, а зв’язок між передмістям та власне містом значно відрізняється^[5]. Лише соціальна гіпотеза Лея (1978) про постіндустріальні міста достатньо глибоко пояснює цей процес на міжнародному рівні, але наслідки прийняття цієї точки зору дещо радикальні. Пояснення джентрифікації культурним чи споживчим вибором рівноцінне або гіпотезі про те, що індивідуальний вибір масово змінюється не лише на національному, а й на міжнародному рівні (похмурий погляд на людську природу та культурну індивідуальність), або гіпотезі, що існують достатньо сильні обмеження на шляху зруйнування індивідуальності, передбаченої споживчим вибором. Якщо останнє відповідає дійсності, поняття споживчого вибору є у кращому разі суперечливим: процес, який спершу розглядали з погляду індивідуального споживчого вибору, тепер пояснюють як результат культурної одновимірності. Це поняття може бути лише теоретично життєздатним, слугуючи для опису колективного соціального вибору, а не індивідуального вибору.

Сосаєті Гілл

Таке заперечення неокласичного пояснення джентрифікації — це загальна критика, що в жодному разі не є вичерпною. Це зауваження про необхідність повнішої концептуалізації цього процесу, адже споживач є лише одним із багатьох акторів, що беруть у ньому участь. Пояснюючи джентрифікацію лише діями «винуватців» джентрифікації, ігноруючи роль будівельників, забудовників, домовласників, іпотечних кредиторів, ріелторів та мешканців, ми матимемо надто обмежене пояснення. Ширша теорія джентрифікації має враховувати роль як споживачів, так і виробників. І в такому разі виявляється, що потреби виробництва — особливо потреба в отриманні прибутку — є більш вагомим чинником джентрифікації, ніж споживчий вибір. Це не означає, що споживання є автоматичним наслідком виробництва або що споживчий вибір виникає лише через виробництво. Така теорія суверенітету виробника була б майже такою однобокою, як аналогічна неокласична теорія. Відносини між виробництвом і споживанням є скоріше симбіотичними, однак це симбіоз, у якому домінує виробництво. Споживчий вибір і потребу в джентрифікованому житлі зрештою можна створити, і саме це сталося в Сосаєті Гілл^[6]. Хоча споживчий вибір та потреби споживачів відіграють другорядну роль в ініціюванні дійсного процесу, а отже, у поясненні першочергових причин джентрифікації, вони є дуже важливими для визначення кінцевого вигляду ревіталізованої місцевості (візьмемо за приклад відмінності між Сосаєті Гілл і СоХо у Нью-Йорку).

"Теорія джентрифікації має пояснювати, чому перебудова одних районів є прибутковою, а інших — ні."

Так зване міське відродження відбувається переважно завдяки економічним, а не культурним силам. Бажання прибутку або, якщо точніше, вдалих фінансових інвестицій переважає над іншими бажаннями споживачів, що стосуються відновлення в межах міста. Незалежно від того, як говорять про це самі «винуватці» джентрифікації, чинник прибутку є вирішальним, адже мало хто взагалі обдумуватиме відновлення будівлі, очікуючи зазнати фінансових втрати. Отже, теорія джентрифікації має пояснювати, чому перебудова одних районів є прибутковою, а інших — ні. Якими є умови цієї прибутковості? Теорії суверенітету споживача сприймали як належне доступність районів, «готових» до джентрифікації, коли ж саме це потребує пояснення.

Перш ніж перейти до більш докладного пояснення цього процесу, вартує зробити крок назад і розглянути джентрифікацію у ширшому історичному та структурному контексті інвестицій капіталу та міського розвитку. Зокрема, варто розглянути загальні властивості інвестицій у збудоване середовище (built environment).

Інвестиції у збудоване середовище

У капіталістичній економіці земля і нерухомість на ній перетворюються на товар. Як товар, вони набувають певних своєрідних рис, три з яких є особливо важливими для цієї дискусії. По-перше, право приватної власності наділяє власника майже монопольним контролем над землею та нерухомістю, монопольним контролем над способами використання певного простору^[7]. Ці обставини зумовлюють функцію земельної ренти. По-друге, земля та нерухомість є фіксованими у просторі, однак їхня вартість аж ніяк не є фіксованою. Нерухомість зазнає впливу всіх чинників, що є типовими для її вартості, але з однією важливою відмінністю. З одного боку, вартість забудови на шматку землі, як і на суміжній землі, впливає на земельну ренту, яку можуть вимагати власники землі; з другого боку, оскільки земля і розташовані на ній будівлі нероздільні, ціна, за якою перепродуються будівлі, відображає рівень земельної ренти. Тим часом земля, на відміну від нерухомості, що на ній розміщена, «не вимагає ремонту та утримання для продовження використання» (Harvey 1973, с. 158–159) і тому зберігає свою потенційну вартість. По-третє, нерухомість, на відміну від землі, не є незмінною, але загалом має дуже довгий період експлуатації з погляду як фізичного стану, так і вартості. Навряд чи будівля зазнає фізичного руйнування раніше, ніж принаймні за двадцять п’ять років, а зазвичай цей період набагато довший, і також стільки ж часу може зайняти покриття її вартості в економічному (на противагу бухгалтерському) плані. Звідси випливає декілька речей: у добре розвиненій капіталістичній економіці інвестиції у збудоване середовище вимагатимуть великих початкових витрат; як наслідок, фінансові інституції відіграватимуть важливу роль на міському ринку землі (Harvey 1973, с. 159). Моделі ж знецінення капіталу стануть важливою змінною для визначення, чи ціна продажу будівлі відображає рівень земельної ренти і якою мірою. Ці питання будуть ключовими в наступній частині.

Будівництво в Монреалі

У капіталістичній економіці прибуток є мірилом успіху, а змагання — механізмом, за допомогою якого успіх сприймається як ріст, а невдача — як крах. Індивідуальні підприємства повинні постійно прагнути дедалі вищого прибутку, аби сприяти накопиченню дедалі більшої кількості капіталу в цій гонитві. Інакше вони не зможуть дозволити собі більш прогресивні методи виробництва та, як наслідок, опиняться позаду конкурентів. Це зрештою призведе або до банкрутства, або до злиття з більшим підприємством. У масштабах усієї економіки ця гонитва за дедалі вищим прибутком називається довготерміновим економічним зростанням, а загальна економічна стабільність, відповідно, є синонімом загального економічного зростання. Зокрема коли деінде в індустріальному секторі існують перешкоди для економічного зростання, збудоване середовище стає об’єктом вигідних інвестицій, про що свідчить і досвід субурбанізації цього століття. Тут відповіддю на постійну потребу в накопиченні капіталу була радше просторова експансія, ніж експансія in situ. Але субурбанізація добре ілюструє двосторонню природу інвестицій у збудовану середовище: вони можуть слугувати для накопичення капіталу, але також можуть у подальшому стати перешкодою для цього. Це відбувається через згадані вище особливості: майже монопольний контроль над простором, фіксованість інвестицій, довгий період обігу. Майже монопольний контроль землевласників над простором може стати на заваді продажу землі для забудови; фіксованість інвестицій змушує нових забудовників обирати інші, часто менш вигідні місця та перешкоджає перебудові від початку до завершення економічного життя інвестованого капіталу; довгий період обігу капіталу, інвестованого у збудоване середовище, може бути перешкодою для інвестицій, поки інші сектори економіки з коротшим періодом обігу залишаються прибутковими. Саме така перешкода виникла у ранньоіндустріальному місті наприкінці дев'ятнадцятого століття та врешті-решт спонукала до розвитку передмість, ніж до розвитку in situ.

"Рух капіталу до передмість, де можливі вищі прибутки, негативно вплинув на внутрішньоміські райони."

Класична конічна форма відображала вартість землі у більшості східних міст дев’ятнадцятого століття — верхівка міського центру, далі від якої ландшафт знижувався до периферій. Таку модель Гойт (1933) виявив у Чикаго. Із подальшим розвитком міста градієнт вартості землі зміщується назовні і вгору; вартість землі в центрі зростає, у той час як основа конусу стає ширшою. Вартість землі має тенденцію змінюватися в унісон із довгими циклами в економіці; її найшвидше зростання припадає на періоди особливо стрімкого накопичення капіталу, а тимчасове спадання відбувається під час економічного спаду. Оскільки субурбанізація залежала від значних інвестицій капіталу в землю, будівництво, транспортування тощо, вона також здебільшого перебувала під впливом цієї циклічності. Коли індустрії спіткала необхідність збільшити обсяги виробничої діяльності, вони, не маючи змоги або ж із певних причин не бажаючи розширюватися на місці, «вискочили» за місто — до основи конусу вартості землі, де просторове розширення було не лише можливим, а й відносно дешевим. Істотне оновлення та перебудова вже забудованих територій було задорогою альтернативою для приватного капіталу, тож індустріальний капітал дедалі частіше опинявся на околицях міст. Внаслідок руху індустріального капіталу, що розпочався після тяжкої депресії 1893–1897 років, відбулася значна міграція капіталу до житлового будівництва. У вже добре розвинених містах єдиною істотною прогалиною, куди міг мігрувати будівельний капітал, були центральні бізнес-райони, де з 1920-х років набирає обертів будівництво хмарочосів для офісних приміщень. Як буде показано далі, рух капіталу до передмість, де можливі вищі прибутки, негативно вплинув на внутрішньоміські райони. Поєднання недбальства та погодженого скорочення вкладень з боку інвесторів (спричинене високими ризикам та низьким рівнем окупності) стало початком тривалого періоду зношення та браку нових капіталовкладень у внутрішньоміських районах.

Вартість землі в межах міста впала відносно центрального бізнес-району та передмість, і наприкінці 1920-х Гойт уже міг визначити для Чикаго щойно утворений «спад у кривій вартості землі між районом Луп та зовнішніми житловими районами» (див. рис. 1). Цей спад «вказує на розташування секцій, у яких будівлям більше ніж сорок років і в яких жильці мають найнижчий рейтинг платоспроможності за оренду» (Hoyt 1933, с. 356–358). Протягом десятиліть найтривалішої субурбанізації, з 1940-х до 1960-х, цей спад кривої вартості землі поглиблювався і розширювався через постійний брак інвестицій виробничого капіталу. До кінця 1960-х спад описував простір у Чикаго шість миль завширшки (McDonald and Bowman 1979). Дані з інших міст свідчать, що знецінення капіталу та, як наслідок, поглиблення спаду кривої вартості землі відбувалися повсюдно в старих містах країни (Davis 1965; Edel and Sclar 1975), породжуючи нетрі та гетто, які в 1960-х роках середній клас, що вже давно перебрався до передмість, раптом назвав «проблемами».

Вулиця в Чикаго

Теорія джентрифікації має докладно пояснювати історичні механізми знецінення капіталу в межах міста та точно описувати, яким чином це знецінення створює можливість прибуткового повторного інвестування. Вирішальною ланкою тут є зв’язок між вартістю землі та вартістю майна. Однак у такому вигляді ці поняття не є достатньо точними. Вартість землі для Гойта була комплексною категорією, що охоплювала ціну на незабудовані земельні ділянки та очікуваний майбутній дохід від їх використання; тип використання землі в майбутньому був припущенням. З іншого боку, вартість майна зазвичай розуміють як ціну продажу будівлі включно з вартістю землі. Щоб повніше описати зв’язок між вартістю землі та вартістю будівель, необхідно розділити ці два виміри вартості на чотири окремі, але пов’язані категорії. Ці чотири категорії — вартість будівлі, ціна продажу, капіталізована земельна рента, потенційна земельна рента — часто не розуміють і не розрізняють у межах збірних понять вартості землі та вартості майна. 

Вартість будівлі. Відповідно до неокласичної економічної теорії (з властивим їй акцентом на споживчому виборі), ціни формуються в умовах попиту і пропозиції. Але якщо, як зазначалося вище, пошук прибуткових виробничих інвестицій є головною причиною джентрифікації, тоді питомі витрати виробництва (а не лише кількісний показник постачання кінцевого продукту) відіграватимуть головну роль у визначенні ціни. Тому, на противагу неокласичній теорії, варто відокремити вартість будинку від його ціни. Спираючись на класичних політекономістів (Сміт, Рікардо), а разом з ними й на Маркса, у цій статті трудова теорія вартості приймається за аксіому: вартість товару вимірюється через кількісний показник соціально необхідної праці, якої вимагає виробництво цього товару. Лише на ринку вартість перетворюється на ціну. І хоча ціна будинку відображає його вартість, ці два поняття не слід механічно прирівнювати, адже на ціну також впливають попит і пропозиція. Отже, умови утворення вартості (кількість соціально корисної праці) визначають межі, в яких коливається ціна. Ситуація з житлом є більш складною, оскільки індивідуальні будинки періодично повертаються на ринок для перепродажу. Тому вартість будинку також залежатиме від рівня знецінення через використання та протилежного явища — рівня підвищення цінності через додавання вартості. Останнє відбувається, коли виконується більше роботи для поліпшення, перебудови, розширення і т. д. 

Ціна продажу. Ситуацію з житлом також ускладнює те, що ціна продажу відображає не лише вартість будинку, а й додатковий компонент ренти, бо земля продається з інфраструктурою. Тут варто говорити про земельну ренту, а не вартість землі, оскільки ціна на землю не відображає кількість витраченої на неї праці, як власне відбувається із вартістю товарів. 

Земельна рента та капіталізована земельна рента. Земельна рента — це плата землевласникам за користування їхньої землі; вона є визискуванням додаткової вартості, вищої за собівартість при виробництві. Капіталізована земельна рента — це фактична кількість земельної ренти, яку отримує землевласник, з урахуванням поточного землекористування. У випадку орендного житла, коли домовласник створює послуги на землі, яку має у власності, функція виробництва і функція власності поєднуються, і земельна рента стає ще більш неосяжною категорією, хоча й дуже реальною; капіталізована земельна рента землевласника — це переважно орендна плата, яку сплачують орендарі. У випадку, коли мешканцем житла є його власник, земельна рента капіталізується, коли будівля продається, і стає частиною ціни продажу. Отже, ціна продажу = вартість будівлі + капіталізована земельна рента.

Потенційна земельна рента. За поточного способу використання ділянка або район може капіталізувати певні обсяги земельної ренти. Залежно від локації територія може капіталізувати різні обсяги ренти завдяки різним способам її використання. Потенційна земельна рента — це обсяги капіталізованої ренти за «найвищого та найкращого використання» землі. Це поняття є особливо важливим для пояснення джентрифікації.

Використовуючи ці поняття, можна охарактеризувати історичний процес, що «підготував» певні райони до джентрифікації.

Знецінення внутрішньоміського капіталу 

Фізичне занедбання та економічне знецінення внутрішньоміських районів є цілком логічним, «раціональним» наслідком роботи ринку землі та житла. Це, однак, не означає, що це природно, адже сам ринок є соціальним продуктом. Занепад районів (що зовсім не є неминучим) — це результат приватних та державних інвестицій, які можна відстежити. <...> Хоча немає жодного Наполеона, наділеного владою вирішувати долю району, актори сектору нерухомості, інвестори та девелопери мають достатньо контролю та є достатньо інтегрованими, щоб їхні рішення не просто реагували на ринок, а формували його (Bradford and Rubinowitz 1975, с. 79).

Нижче наведено доволі схематичну спробу пояснити історію занепаду внутрішньоміських районів з погляду причетних до нього інститутів, акторів та економічних сил. Це пояснення ідентифікує кілька важливих процесів, які описують різні етапи занепаду, але не є вичерпним описом досвіду кожного району. Щоденна динаміка занепаду є комплексним явищем, яке — особливо з погляду відносин між домовласниками і орендарями — вже було ретельно досліджено (Stegman 1972). Ця схема, однак, має забезпечити загальну пояснювальну рамку, необхідну для розуміння конкретного досвіду кожного району. Від початку передбачається, що райони, про які йдеться, є відносно гомогенними з погляду віку та якості житла і, крім того, зазнають перебудови.

1. Нове будівництво й перше коло використання. У нещодавно збудованих районах ціна на житло відображає вартість інфраструктури та нерухомості, що на ній, а також підвищену земельну ренту, що була у власності минулого власника землі. Протягом першого кола використання земельна рента, ймовірно, зростатиме, адже місто довкола розвиватиметься, а вартість будівель може лише почати дуже повільно зменшуватись. Тому ціна продажу зростатиме. Але зрештою на вартість будівель чекає падіння, спричинене трьома факторами: зростанням продуктивності праці, застаріванням стилю та фізичним зношення. Зростання продуктивності праці відбувається головним чином через технологічні інновації та зміни в організації робочого процесу. Це дозволяє створити подібну будівлю з нижчою вартістю, ніж було можливо раніше. Будівництво кроквяних каркасів та фабричне виробництво частин будівель — це лише найновіші приклади прогресу. Застарівання стилю є другорядним чинником постійного зниження вартості на ринку житла, а іноді може стимулювати підвищення вартості — багато старих стилів із часом стають популярнішими за нові. Фізичне зношення також впливає на вартість житла, проте тут варто розрізняти дрібний ремонт, який має здійснюватися регулярно для збереження вартості будинку (наприклад, фарбування дверей і вікон, декор інтер’єру), капітальний ремонт, який є менш регулярним, але потребує більших витрат (як-от заміна системи водо- чи електропостачання), та структурний ремонт, без якого будівля псується (заміна даху, заміна гнилих дощок підлоги). Падіння вартості житла після першого кола використання відображає неминучу необхідність не лише регулярного дрібного ремонту, а й більш масштабного, що вимагає значних інвестицій. Наслідком падіння вартості стане зниження ціни відносно нового житла, але наскільки вона знизиться залежатиме від того, як за цей час зміниться земельна рента.

2. Орендодавство та мешкання у власному житлі. Зрозуміло, що жителям багатьох районів вдалося здійснити капітальний ремонт та втримати чи навіть збільшити вартість житла там. Ці райони залишаються стабільними. Зрозуміло також, що є райони, де мешканцями житла є його власники, які переживають початкове зношення житла. Власники, знаючи, що за відсутності ремонту падіння вартості є неминучим, часто продають своє житло і шукають нове там, де їхні інвестиції були б краще убезпечені. На цьому етапі, після першого або наступного кола використання, тенденцією для району, де не проводиться ремонт, є перехід до здавання в оренду. І оскільки орендодавці використовують будівлі з інакшою метою, ніж власники, які самі мешкають у своїх будинках, їм також властиві інші моделі обслуговування житла. Мешканці-власники є одночасно споживачами та інвесторами на ринку житла; як інвестори, вони отримують основний прибуток завдяки зростанню ціни продажу над ціною покупки. Орендодавці, у свою чергу, отримують дохід переважно у вигляді орендної плати, і за певних умов будуть менш вмотивованими робити ремонт, коли і так можуть отримувати орендну плату. Це не означає, що орендодавці зазвичай не доглядають за своїми будинками; нові квартирні комплекси і навіть старе житло, що користується попитом, може бути в дуже доброму стані. Але як зазначає Іра Ловрі (Ira Lowry), «занедбання — це цілком обґрунтована відповідь орендодавця на спад на ринку» (1960, с. 367). Оскільки перехід від проживання мешканців-власників до проживання винаймачів зазвичай пов’язують із спадом на ринку, певне погіршення догляду за будинками є очікуваним. 

Занедбання будинків підштовхне інвестування додаткового капіталу кудись інде. Це можуть бути інвестиції в житло в іншому місті чи в передмісті (куди інвестують забудовники), а також у інший сектор економіки. Проте через постійне занедбання району, орендодавців, які захочуть продати свої будинки, можуть спіткати труднощі, зокрема через те, що великі фінансові установи тепер менш охоче надаватимуть іпотечні кредити; продажі відбуватимуться рідко і коштуватимуть орендодавцям дорожче. Отже, вони далі втрачатимуть мотивацію інвестувати більше, ніж необхідно для збереження поточного рівня прибутку. Такої тенденції можна уникнути лише за умови дефіциту більш якісного житла, що дозволить збільшити орендну плату та мотивуватиме дбати про стан помешкання. В іншому випадку район, імовірно, зіткнеться з відтоком капіталу, який спочатку не буде сильним, оскільки в орендодавців є інвестиції, які вони захищатимуть. За таких умов окремому орендодавцю чи власнику важко протистояти цьому спаду. Вартість будинків падає, і капіталізована земельна рента стає нижчою за потенційну земельну ренту (див. рис. 2). Власники, які забезпечували належний догляд житла, будуть змушені змінити свою вищу за середню орендну плату через невелику надію знайти винаймачів із вищим за середній дохід, який би капіталізував повну земельну ренту. Це відомо як «ефект району» (neighborhood effect), що функціонує через систему ренти.

3. Блокбастинг і витіснення. У деяких районах, що не зазнали переходу до орендодавства, можна спостерігати відносну стабільність або м’якший спад. В останньому випадку занедбують житло саме мешканці-власники переважно через фінансові труднощі, а не ринкову стратегію. Блокбастинг посилює цей спад. Агенти з нерухомості використовують расистські настрої в білих районах, де відбувається падіння ціни продажу; вони купують будинки відносно дешево, а потім, значно підвищуючи ціну, перепродують їх чорним сім’ям, багато з яких відчайдушно мріють про перше власне житло. Як показують дослідження Лауренті, вартість будівель зазвичай падає ще до блокбастингу, і це падіння починається не просто через расові зміни у власності (Laurenti 1960). Однак подальшому спаду вартості будівель після блокбастингу сприяють завищені ціни, за якими будинки було продано, та, як наслідок, брак ресурсів у сімей, які придбали житло, для догляду за ним та виплати іпотеки. Витіснення, подібний процес, відбувається без допомоги агентів з нерухомості. Описуючи, як це відбувалося на ринку житла Балтимора в 1960-х роках, Гарві та ін. (1972; див. також Harvey 1973, с. 173) вказують на поширення нетрів із міста на околиці (розширення простору, що його охоплює спад у кривій вартості землі) та, як наслідок, витіснення досі благополучних зовнішніх районів до захищених анклавів вищого середнього класу, розташованих ще далі. Витіснені в такий спосіб мешканці-власники з усього району, ймовірно, продаватимуть свої будинки (часто орендодавцям) і тікатимуть до передмість.

4. «Червона лінія». Занедбання відкриває шлях для активнішого деінвестування, оскільки знецінення капіталу продовжується і частка орендодавця зменшується; відбувається падіння вартості будівель і капіталізованої земельної ренти, що призводить до подальшого зменшення ціни продажу. Деінвестування орендодавців супроводжується однаково «раціональним» деінвестуванням фінансових установ, які припиняють виділяти гроші на іпотеки в цьому районі. Великі установи, що пропонують малі початкові внески та низькі відсоткові ставки, розуміють, що в передмісті можуть отримувати вищі прибутки за нижчого ризику невиплат та спаду вартості власності. Їхню роль усередині міста спочатку переймають менші, часто локальні організації, які спеціалізуються на фінансуванні з вищими ризиками. Територія, що витіснена за «червону лінію» більшими інституціями, може також отримувати іпотеки, захищені Федеральним управлінням житлового будівництва (FHA). Позики FHA, які мали би перешкоджати занепаду, часто бувають неефективними та подекуди навіть сприяють занепаду (Bradford, Rubinowitz 1975, с. 82). Завдяки позикам будинки змінюють власників, але це мало сприяє реінвестуванню у догляд за ними. Таким чином, занепад просто пришвидшується. Зрештою, середні та малі інвестори, як і інституції, що підтримують іпотеки, також відмовляються працювати в цих районах.

Зниженню вартості також сприяє вандалізм, особливо у періоди відсутності орендарів (Stegman 1972, c. 60). Вандалізм, однак, може загрожувати навіть будинку, який має мешканців, особливо якщо за будівлею не доглядають належним чином або витискають з неї всі соки. На цьому етапі часто відбувається поділ будівель для створення більшої кількості орендованих приміщень. Орендодавець сподівається, що поділ сприятиме активнішому використанню будівлі (що означає вищі прибутки) протягом її останніх років. Але зрештою орендодавці повністю скоротять інвестиції, відмовляючись від ремонтних робіт і лише зрідка витрачаючи кошти на найнеобхідніше.

5. Покинуті будинки. Коли платня, яку отримують орендодавці, вже не покриває необхідні витрати (комунальні послуги та податки), будинки полишають. Це явище, що зачіпає цілий район, а не окремі будинки в загалом стабільному районі. Покинуте житло зазвичай ще придатне для проживання, і це спершу здається парадоксальним. Але головним чинником тут є прибутковість будівлі. До покинення будівлі можуть підштовхнути різні приводи (але не причини), зокрема суворе дотримання будівельних норм міським відділом житла. На цьому етапі занепаду орендодавці мають певний стимул інсценувати пожежу, щоб отримати страхову виплату за своє майно.

Джентрифікація — розрив у ренті

У попередньому розділі окреслено процес, який часто помилково називають фільтруванням. Це поширене явище на ринку житла, яке, втім, не можна назвати повсюдним. Фільтрування тут розглянуто тому, що воно майже завжди передує джентрифікації, хоча не є її обов’язковою умовою. Цей занепад не варто розглядати як неминучий. Ловрі досить слушно зауважує, що фільтрування відбувається не через «безжальний плин часу», а через «агентність людей» (1960, c. 370). Попередній розділ вказує на деяких із цих агентів і ринкові сили, які вони творять і на які реагують. Там також ідеться про те, що в основі фільтрування лежить об’єктивний механізм знецінення та девальвації капіталу, інвестованого у внутрішньоміські житлові райони. Це знецінення створює об’єктивні економічні умови, за яких ревальвація капіталу (джентрифікація) є раціональною відповіддю ринку. Тут дуже важливим стає те, що я називаю розривом у ренті.

Розрив у ренті — це розрив між потенційною земельною рентою та фактичною земельною рентою, капіталізованою за поточного способу використання землі (див. рис. 2). У випадку фільтрування розрив у ренті виникає головно через знецінення капіталу (що зменшує частку земельної ренти, яку можна капіталізувати). Цьому також сприяє неперервний розвиток та розширення міста (що історично збільшує потенційну земельну ренту всередині міста). Спад кривої, який 1928 року виявив Гойт, можна розглядати як розрив у ренті. Перебудови варто очікувати лише тоді, коли виникає цей розрив. Адже якщо за поточного використання вдалося капіталізувати всю або майже всю земельну ренту, перебудова не принесе значної економічної вигоди. Доки триває фільтрування та занепад району, розрив у ренті збільшується. Джентрифікація відбувається, коли розрив є достатньо великим, щоб забудовники могли дешево придбати каркаси, оплатити будівництво та заробити на відновленні, сплатити ставки по іпотеках та кредитах на будівництва, а потім продати кінцевий продукт за задовільною ціною. Так, усю земельну ренту або її значну частину, капіталізовано. Район оновлено — починається нове коло використання.

Достатньо великий розрив у ренті дозволяє кільком різним акторам розпочати джентрифікацію району. Тут ми повертаємося до відносин між виробництвом і споживанням. Адже емпіричні дані свідчать, що причиною джентрифікації є не індивідуальні бажання споживачів (що їх так люблять неокласичні економісти), а деякі форми колективної соціальної дії^[8] на рівні району. До прикладу, більшість, а можливо й усі ранні проекти джентрифікації ініціювала держава, яка досі відіграє не останню роль у цьому процесі. Сьогодні, коли джентрифікація відбувається переважно на приватному ринку, одна чи декілька фінансових установ припинять політику «червоної лінії» щодо району, розглядаючи його як потенційний ринок для кредитів. Бажання всіх споживачів світу нічого не варті без цього джерела фінансування; іпотечний капітал є обов’язковою умовою.

Авжеж, цей іпотечний капітал позичають споживачі, що мають ті чи інші бажання. Проте їхні бажання не є необхідною умовою, бо, як відомо, можуть бути соціально сконструйованими. За джентрифікацією стоїть спільна ініціатива професійних забудовників та фінансових установ. Забудовник купує значну частину будівель району, відновлює їх і продає задля прибутку. Єдиним вагомим винятком є райони, прилеглі до тих, де вже відбулася джентрифікація. В такому випадку відновлення можуть ініціювати окремі індивіди. Їхні рішення відновити житло випливають із попереднього спільного сусідства в цих районах, але разом з тим базуються на доцільності таких фінансових вкладень. І вони все ще потребують іпотечного капіталу від відкритих до них інституцій. 

"Міське оновлення, як і відновлення, відбувається там, де виникає розрив у ренті."

У відновленні району зазвичай беруть участь три типи забудовників: а) професійні забудовники, що купують нерухомість, перебудовують її та перепродають задля прибутку; б) забудовники-мешканці, що купують нерухомість, перебудовують та проживають там; в) забудовники-орендодавці, які здають після відновлення здають нерухомість в оренду^[9]. Професійний забудовник повертає інвестиції у вигляді частини ціни продажу завершеної нерухомості; забудовник-орендодавець також отримує прибуток у вигляді орендної плати. Прибуток від продажу має дві складові: капіталізація підвищеної земельної ренти та прибуток (доволі відмінний від прибутку забудовника, що будує нові будинки) від інвестиції виробничого капіталу (див. Smith 1979). Професійні забудовники та забудовники-орендодавці відіграють важливу роль — всупереч поширеному уявленню, вони були переважною більшістю в Сосаєті Гілл — але забудовники-мешканці займаються відновленням активніше, ніж будь-яким іншим видом житлового будівництва. Головною причиною цього може бути сама природа джентрифікації та згадані вище характеристики інвестицій у збудоване середовище. Міське оновлення, як і відновлення, відбувається там, де виникає розрив у ренті. Проте у випадку оновлення напівзруйнований житловий фонд або ж наявні будівлі не підлягають оновленню або новому використанню. За останні сто років технічні та просторові вимоги для індустріальних та комерційних будівель сильно змінилися. Але житлові будівлі це не зачепило, і в незруйнованих таунхаусах можна жити за сприятливих економічних умов. Та через заплутану мозаїку вже наявної забудови й прав власності на неї професійним забудовникам складно зібрати достатньо землі та нерухомості, щоби справа не була марною. Навіть забудовники-орендодавці часто відновлюють декілька об’єктів нерухомості одночасно або один за одним. Фрагментована структура власності на нерухомість перетворила забудовника-мешканця, який загалом не є ефективним у будівельній індустрії, на хороший інструмент для оновлення знецінених районів.

З такого ракурсу джентрифікація не виглядає як випадковість чи неочікуваний наслідок якогось неминучого фільтрування. Навпаки — її варто очікувати. Знецінення капіталу у внутрішньоміських районах дев’ятнадцятого століття та зростання міста протягом першої половини двадцятого уможливили прибуткове реінвестування. Якщо теорія розриву в ренті є правильною, відновлення мало би початися там, де розрив був найбільшим та очікувались найвищі прибутки, тобто в районах, близьких до центру, та в тих, де відбулося повне зниження вартості. Емпіричні дані підтверджують, що саме так і сталося. Теорія також показує, що після оновлення перших ділянок забудовники заповнюють інші, менш прибуткові території. Це території далі від центру міста й ті, що не занепали так сильно. Так, у Філадельфії Фейєрмаунт та Квін Вілледж стали новими «гарячими точками» (Cybriwsky 1978; Levy 1978), а з огляду на те як міська влада розподіляє гранти кварталам, на Північну Філадельфію може чекати перебудова.

Варто звернути увагу на роль держави в ранніх програмах відновлення. Держава збирала нерухомість за справедливою ринковою вартістю та повертала її забудовникам за зниженою ціною. Отож, вона взяла на себе витрати останніх етапів девальвації, дозволяючи забудовникам отримувати високі прибутки, що уможливило перебудову. Сьогодні, за меншого втручання держави у цей процес, забудовники точно мають змогу поглинути вартість девальвуючого капіталу, який ще не повністю знецінився. Тобто вони можуть отримати прибуток, навіть заплативши високу ціну за відновлення нерухомості. Здається, державі вдалося створити умови, сприятливі для оживлення приватного ринку. 

Підсумовуючи теорію, джентрифікація є структурним результатом ринків землі та житла. Капітал прямує до вищих прибутків, і рух капіталу до передмість поруч із постійним знеціненням внутрішньоміського капіталу призводить до розриву в ренті. Коли цей розрив стає достатньо великим, відновлення (чи навіть оновлення) може почати підважувати рівні отриманих деінде прибутків, і капітал повертається назад. 

Висновки

Джентрифікація показала, що всупереч поширеному переконанню, житло середнього та вищого класу інтенсивно трансформує простір. Хоча досі не зрозуміло, наскільки інтенсивно. Існують переконливі докази, що стабільний рівень ренти замінив собою її різкі спади (див. рис. 1) (Yeates 1965, Edel and Sclar 1975), і, як наслідок, знизилась потенційна земельна рента у внутрішньоміських районах, ймовірно, через функціональне транспортне сполучення із передмістям і надмірно перенаселений центр. Що саме це означає для джентрифікації чи комерційної або рекреаційної перебудови, які також відбуваються у деяких містах, має стати темою подальших досліджень. Іншою темою для емпіричного вивчення є рівень, до якого має знецінитись капітал у районі, перед тим як відбудеться джентрифікація. Це передбачає, що фільтрування є фундаментальним механізмом виникнення розриву у ренті. І поки цей процес проходить саме у такий спосіб у Сполучених Штатах, це не означає, що він проходитиме так в інших місцях. Хоча знецінення капіталу і фільтрування стали підґрунтям для джентрифікації у Іслінгтоні (Pitt 1977), загалом не варто очікувати, що теж саме відбуватиметься в Об’єднаному Королівстві, де велику частину житла для робітничого класу створює локальна влада, а не приватний ринк. У цьому випадку зростаючий рівень земельної ренти, спричинений розвитком і розширенням міста, може бути більш важливим у поясненні розриву у ренті.

Бруклін, Нью-Йорк

Джентрифікація, безперечно, є рухом назад до міста — але радше капіталу, а не людей. Люди, які користаються з цього капіталу, зараз, як і раніше, із міста. Якщо місто продовжуватиме залучати виробничий капітал (для житлової або іншої забудови) ми, ймовірно, матимемо можливість спостерігати за фундаментальним реструктуруванням міського простору, що співмірне лише із субурбанізацією. Пізніше це може стати також і рухом людей назад до міста — людей середнього та вищого класу — в такому випадку робочий клас і бідні заселять старі занедбані передмістя у зловісноіронічній тяглості процесу фільтрування. За таких умов вони опиняться у пастці передмістя, а не внутрішнього міста. Як наголошувалося у дискусії про субурбанізацію, інвестиції у збудоване середовище — це головний засіб накопичення капіталу. Цей процес є циклічним, і через довгостроковість та фіксованість таких інвестицій нові цикли інвестицій часто пов’язані з кризами та зміною місця їх накопичення (Harvey 1978). З цього погляду джентрифікація та інші види міського відродження можуть бути передовою лінією (але ні в якому разі не причиною) масштабнішого реструктурування простору. Згідно з одним сценарієм, це реструктурування відбудеться відповідно до потреб капіталу; зміна культури середнього класу може йти слідом та впливати на нього, але вона є вторинною. Згідно з другим сценарієм, потреби капіталу будуть систематично відкидатися задля соціальних, економічних та культурних потреб людей як принцип, відповідно до якого відбудеться реструктуризація простору. 

Переклали Оленка Ґу та Альона Ляшева за публікацією: Smith, J., 1979. "Toward a Theory of Gentrification A Back to the City Movement by Capital, not People". In: Journal of the American Planning Association, Volume 45, Issue 4.

Читайте також:

Житлове – це політичне (Девід Мадден, Пітер Маркузе)

Джентрификация: красивое слово или реальный процесс? (Алёна Ляшева)

Джентрифікація та просторова нерівність по-київськи: випадок Оболоні (Альона Ляшева, Ярослава Опенько)

«Пострадянське місто має стати відправною точкою для переосмислення простору та суспільства» (Інтерв’ю з Олегом Голубчиковим)

Посилання

Adde, L. 1969. Nine cities:anatomy of downtown renewal. Washington D.C.: Urban Land Institute.

Alonso, W. 1964. Location and land use. Cambridge: Harvard University Press.

Baltimore City Department of Housing and Community Development. 1977. Homesteading-the third year, 1976. Baltimore: the Department.

Bradford, C. P., and Rubinowitz, L. S. 1975.The urban-suburban investment-disinvestment process: consequences for older neighborhoods. Annals of the American Academy of Political and Social Science 422, November: 77-86.

Burt, N. 1963. The perennial Philadelphians. London: Dent & Son.

Cybriwsky, R. A. 1978. Social aspects of neighborhood change. Annals of the Association of American Geographers 68, March: 17-33.

Davis, J . T . 1965. Middle class housing in the central city. Economic Geography 41, July: 238-51.

Edel, M., and Sclar, E. 1975. The distribution of real estate value changes: metropolitan Boston, 1870- 1970. Journal of Urban Economics 2: 366-87.

Gale, D. E. 1976. The back-to-the-city movement . . . or is it? Occasional Paper, Department of Urban and Regional Planning, The George Washington University.

Gale, D. E. 1977. The back-to-the-city movement revisited. Occasional Paper, Department of Urban and Regional Planning, The George Washington University.

Gans, H. 1968.People and plans. New York: Basic Books. Greenfield, A. M. & Co. 1964. New townhouses for Washington Square East: a technical report on neighborhood conservation. Prepared for the Redevelopment Authority of Philadelphia.

Harvey, D. 1973. Social justice and the city. Baltimore: Johns Hopkins Press.

Harvey, D. 1978. The urban process under capitalism: a framework for analysis. International Journal of Urban and Regional Research 2: 101-131.

Harvey, D. et al. 1972. The housing market and code enforcement in Baltimore. Baltimore: City Planning Department.

Hoyt, H. 1933. One hundred years of land values in Chicago. Chicago: University of Chicago Press.

Laurenti, L. 1960. Property values and race. Berkeley: University of California Press.

Levy, P. 1978. Queen Village: the eclipse of community. Philadelphia: Institute for Study of Civic Values.

Ley, D. 1978. Inner city resurgence and its societal context. Paper presented to the Association of American Geographers Annual Conference, New Orleans.

Lipton, S. G. 1977. Evidence of central city revival. Journal of the American Institute of Planners 43, April: 136-47.

Lowry, I. S. 1960.Filtering and housing costs: a conceptual analysis. Land Economics 36: 362-70.

McDonald, J. F., and Bowman, H. W. 1979. Land value functions: a reevaluation. Journal of Urban Economics 6: 25-41. 

Mills, E. S. 1972. Studies in the structure of the urban economy. Baltimore: Johns Hopkins University Press.

Muth, R. 1969. Cities and housing. Chicago: University of Chicago Press.

Old Philadelphia Development Corporation. 1975. Statistics on Society Hill. Unpublished report.

Pitt, J. 1977. Gentrification in Islington. London: Barnsbury Peoples Forum.

Smith, N. 1979 (forthcoming). Gentrification and capital: theory, practice and ideology in Society Hill. Antipode 11.

Stegman, M. A. 1972. Housing investment in the inner city: the dynamics of decline. Cambridge: MIT Press.

Urban Land Institute. 1976. New opportunities for residential development in central cities. Report No. 25. Washington D.C.: The Institute.

Winters, C. 1978. Rejuvenation with character. Paper presented to the Association of American Geographers Annual Conference, New Orleans.

Wolf, E. 1975. Philadelphia: portrait of an American city. Harrisburg: Stackpole Books.

Yeates, M. H. 1965. Some factors affecting the spatial distribution of Chicago land values, 1910- 1960. Economic Geography 41, 1: 57-70.