Жилье в Киеве: почему мне негде жить?

Алёна Ляшева

Фотографии для статьи были любезно предоставлены Львом Шевченко

Исследование, которое легло в основу статьи, проводится совместно Алёной Ляшевой и Павлом Федоровым

Вместе с концом советского периода города постсоветского пространства прошли через ряд трансформаций: когда планирование «сверху вниз» прекратилось, им пришлось усвоить правила рыночной игры и новые принципы управления, основанные на идеологии либеральной демократии. Эти перемены еще больше усилили неравномерность развития между большими городами и малыми городами, селами. В советское время существовало стремление к относительной равномерности в развитии географического пространства по сравнению с ориентированным на рынок освоением территории в капиталистических странах. Неспособность советского режима приспособить плановую экономику к реальным потребностям населения привела к внедрению ряда ограничений и запретов, призванных воспрепятствовать оттоку людей в места, где можно было найти необходимое — работу, образование, товары и услуги. Одним из самых печально известных механизмов стал институт прописки. Он послужил препятствием для свободного перемещения населения между сельской и городской местностью (в некоторые периоды — наоборот), однако подобные миграционные потоки все равно продолжались, что приводило к исключению тех, у кого прописки не было. В постсоветский период реструктуризация экономики, концентрация зарождающегося капитала в больших городах и обеднение небольших городов и сел лишь усилили уже сформированные диспропорции. Именно в этом контексте происходило развитие постсоветских городов.

Сферой, испытавшей глубокое влияние этих перемен, стало жилье. Советская жилищная система несла в себе ряд противоречий, на которые теперь наложились новые, вызванные рыночной экономикой. В рейтинге доступности жилья от Bloomberg такие постсоветские города, как Киев, Москва, Санкт-Петербург и Алматы, числятся среди наименее доступных, а столица Украины и вовсе занимает второе место по недоступности жилья. И хотя показатель, используемый в рейтинге, не отражает всей сложности ситуации, он указывает на некоторые тренды, в частности на глубокий кризис жилищной сферы в постсоветских городах. Чтобы лучше понять механизмы, стоящие за переменами в жилищном секторе постсоветских городов, я предлагаю рассмотреть жилье в Киеве. Я постараюсь ответить в этой статье на вопрос о том, каким образом развитие жилищной сферы Киева переориентировалось на рыночные условия после распада СССР и к каким последствиям это привело.

Город должен развиваться

Киевская жилищная сфера развивалась последние 26 лет не только физически, но и как экономический сектор и финансовый инструмент. Несмотря на то, что 1990-е годы уступают 1980-м в объемах построенного жилья, абсолютный рост никогда не прекращался; даже кризис 2008 и 2014 годов лишь замедлил темпы развития сектора, не останавливая его. В итоге объем жилищного фонда с 1995 по 2017 вырос на 25%. Вместе с развитием жилищной сферы в больших городах мощный рост в этом отношении показывают и пригороды. К примеру, города вроде Вишневого и Ирпеня растут куда быстрее при сравнении соответствующих показателей.

Но одно только увеличение количество жилья еще не отражает всей картины, особенно если оно идет руку об руку с приростом населения, как это происходит в Киеве. Взгляд на жилье как на сферу экономики проливает больше света на вопрос его доступности. Жилье превратилось в товар, на цену которого влияет ряд рыночных факторов, но не сами горожане.

График 1

График 1 показывает, как менялись цены на новое жилье в долларах и как менялся курс доллара к гривне с 2003 года. Несмотря на более или менее стабильный рост в строительстве жилья, его товарная ценность жила своей жизнью — иногда очень драматичной. Если в 2000-х годах этот рост был стремительным на фоне стабильности курса, то нынешнее падение гривны повлекло за собой существенное обесценивание жилья.

Одной из причин столь резких перемен стало то, что производство жилья использовалось в качестве механизма в финансовой сфере экономики и служило инструментом для спекуляций. Можно отследить этот процесс, взглянув на количество выданных ипотек. График основан на данных объема ипотечных займов в гривневом эквиваленте, выданных в Украине в таких валютах, как доллар, гривна и евро. Объем 2006 года принят за 100%.

График 2

Быстрый рост объема ипотек продолжался до 2008 года. В докризисный период они выдавались преимущественно в долларах. В 2011 году гривневые ипотеки стали более привлекательными и прослеживалась тенденция к росту. Но уже в 2014 году страну захлестнула новая волна кризиса, что сильно поменяло ситуацию на рынке жилья.

В истории киевского жилищного сектора было несколько переломных моментов, среди которых приход международного капитала, всемирный экономический кризис, а также политический и экономический кризис 2014—2015 годов. Я использую их в качестве водоразделов для выделения пяти периодов в истории киевской сферы жилья.

Каждый период связан с притоком или оттоком капитала в город или из города с одной стороны, а с другой — со стратегиями ряда акторов, выступающими движущими силами на разных уровнях — от международного до городского. В этой статье я, очерчивая макроэкономический контекст и описывая главные переломные моменты каждого периода, показываю, какие акторы реализовывали свой интерес и каким образом.

Но сначала… немного теории

Прежде чем углубиться в эти темы, я изложу основные концепции, использованные в данном исследовании. Они берут начало в теориях, возникших в Северной Америке и Западной Европе, потому есть необходимость адаптировать их к местному контексту, который освещается в этой работе. Первый блок теорий рассматривает циркуляцию капитала, неравномерное географическое развитие и финансиализацию недвижимости. Разрабатывая марксистскую логику производства капитала, Дэвид Харви среди прочих работ в книге «Лимиты капитала» (The Limits to Capital) предлагает теоретическую модель, разъясняющую принципы обращения капитала для преодоления его внутренних противоречий. Это было сделано путем описания трех кругооборотов капитала. Первичный кругооборот проявляется, когда прибавочная стоимость инвестируется в технологии. В итоге возникает перенакопление. Вторичный кругооборот заключается в притоке капитала в построенную среду (built enviroment)^[1] — в построенную среду для производства (фабрики, офисы) и построенную среду для потребления (жилье, инфраструктура). Однако в случае избыточного производства недвижимости возникают различные кризисы, как в 2008 году. Третичный кругооборот — вложение капитала в рабочую силу, включая усовершенствование рабочей силы (в сфере образования, здоровья и кооптации) и репрессирование различными способами, включая военные. Какую роль играет здесь жилье? Согласно Мануэлю Альберсу («Финансиализация жилья: политэкономический подход», «Financialization of housing: a political economy approach»), можно перечислить такие взаимосвязи:

1. Жилье является результатом производства, осуществляемого наемным трудом. Таким образом, оно может выступать в качестве продукта в первичном кругообороте капитала.

2. Жилье является средством сбережения богатства, обладающим стабильностью. В качестве обмениваемого средства хранения богатства оно предоставляет возможность финансирования эффективного спроса при истощении прочих источников. Другими словами, жилье становится инструментом преодоления перенакопления, т. е. важным аспектом вторичного кругооборота.

3. Являясь общественным благом, способным увеличить продуктивность рабочей силы, жилье также превращается в способ усовершенствования рабочей силы в контексте третичного кругооборота. Таким образом, оно часто выступает важной частью благосостояния.

4. Жилье является важным аспектом идеологии капиталистических обществ. Оно воплощает идею частной собственности как абсолютного и неизбежного пути организации доступа к благам, равно как и идей свободного рынка и накопления благ.

5. Жилье обращается само по себе, иногда из-за своей потребительной стоимости жильё покупают и продают, чтобы жить в лучшем районе, но в то же время и из-за меновой — жильё покупают как капиталовложение.

6. Жилье считается средством поддержания экономики через систему ипотечного кредитования.

Последние два пункта делают жилье важной частью процесса финансиализации. «Финансиализация часто определяется как модель накопления, при которой получение дохода происходит в основном через финансовые каналы, а не посредством торговли и производства товаров». Альберс также добавляет, что «ввиду замедления общего роста и стагнации реальной экономики капитализм впал в глубокую зависимость от финансового роста, увеличивающего денежный капитал». Он утверждает, что этот процесс можно охарактеризовать как переориентацию капитала и он составляет четвертичный кругооборот капитала. Ипотечные рынки не только способствуют этому процессу, но и движут им, даже более того — они заменяют собой целый ряд государственных функций.

Автор: Лев Шевченко

Стоит также упомянуть о пространственной реализации этих процессов, в чем нам поможет теория неравномерного развития. Нейл Смит, ученик и коллега Харви, разработал концепцию неравномерного географического развития, расширив марксистское понятие неравномерного развития, разработанного еще Львом Троцким, в его пространственном проявлении. Он был не первым, кто осознал, что теории Маркса недоставало объяснения того, как капиталистическая система влияет на географическое пространство. Неравномерное пространственное распределение капитала обсуждалось Розой Люксембург в работе «Накопление капитала: вклад в экономическое истолкование империализма» и Владимиром Лениным в работе «Империализм, как высшая стадия капитализма», однако они сосредоточились в основном на неравенстве между разными частями мира, в результате чего обосновали важность понятия империализма. Впоследствии эта теоретическая ветвь была разработана рядом других исследователей, такими как Иммануил Валлерстайн, Джованни Арриги и Александр Аньевас.

Но акцент на городском пространстве был сделан именно Харви и Смитом. В своей диссертации и последующей книге Смит подчеркивает и оправдывает важность понятия неравномерного географического развития путем объединения марксизма и академической географии, сделав марксизм «пространственным». Прежде чем изложить этот подход, я разъясню понятие географического пространства с точки зрения отправных концепций.

Автор: Лев Шевченко

Географическое пространство и общество едины, однако это единство основано не на механических связях между двумя независимыми сущностями, но через процесс производства пространства. Пространство видоизменялось вместе с историческим развитием общества, и выработанное капитализмом пространство несет в себе признаки этой формации. Разъясняя их, Смит начинает с освещения следующего противоречия: «Тогда как развитие общества ведет к растущей эмансипации от пространства в одном направлении, пространственная фиксация также становится жизненно важным основанием социального развития». Это говорит о большой подвижности капитала, однако он имеет свойство накапливаться в определенном месте, покидая его в случае большей привлекательности других мест. Более того, постоянное расширение капиталистической системы сопровождается освоением новых мест (или повторным освоением старых) в процессе перетекания капитала. Именно здесь проявляется неравномерное географическое развитие: оно является следствием непрерывного вложения и изъятия капитала в пространство и из него.

Описанные теории предоставляют инструментарий для отслеживания общей логики перемен, однако им не хватает акторов с разъяснением их стратегий и мотивации. Анализ этого вопроса будет осуществлен в другой статье, здесь же я сосредоточусь на исторической трансформации жилищной сферы Киева и ее связях с глобальными социально-экономическими трендами начиная с 1990-х годов.

1. Застой 1990-х годов

1991—1999 годы были периодом глубокого социально-экономического застоя в Украине. В 1999 году национальный ВВП составлял лишь 40,8% от показателя 1990 года. Отток государственных инвестиций из национальной экономики, ее фрагментация и захват государственного аппарата появляющимся капиталистическим классом привели к деиндустриализации, исчезновению целых отраслей производства, возникновению экономики услуг с сильно прекаризированными условиями труда и смещению экономики в теневую сферу. Неудивительно, что все это спровоцировало ошеломляющий рост бедности.

Накопление путем изъятия и первый кругооборот капитала были сосредоточены вокруг индустриального производства, тогда как другие секторы были менее интересны большому бизнесу, в их числе —  недвижимость и производство жилья. В то же время этот период можно охарактеризовать как эпоху становления финансовой сферы и частных банков, аффилированных с финансово-промышленными группами, которые оказали влияние на жилищный сектор в последствии.

Столица испытывала застой вместе с остальными регионами. Заводы закрывались, но ничто другое пока не приходило на смену, кроме отдельных анклавов сервисной экономики. Население сокращалось из-за массового выезда людей за границу и сокращения естественного прироста. Эти факторы оказали прямое влияние на сферу жилья. Ниже мною описаны некоторые процессы в жилищной сфере 1990-х годов, заложившие тренды для последующих эпох.

Сокращение государственного участия в развитии сектора

Как и почти всюду на постсоветских просторах в 1990-е годы, жилье в Киеве строилось и распределялось государственными институциями и предприятиями. Однако расходы на жилье резко сократились вместе с  прочими общественными расходами. Строительство жилья в 1990-е годы сводилось к завершению советской программы строительства, но было сильно урезано: объем строительства жилья в Украине упал вдвое между 1990 и 1995 годами. И всё же это не означает полной остановки строительства: развивались такие жилые массивы, как Троещина, жилой массив Осокорки, а также Теремки и Беличи. Жилье здесь все еще распространялось через внерыночные механизмы. Следуя советскому шаблону распределения, оно часто выделялось работникам общественно-административных учреждений, сотрудникам правоохранительных органов, военнослужащим и т. д.

Приватизация жилищного фонда и становление рынка жилья

Старт массовой приватизации дал закон «О приватизации государственного жилищного фонда» в июне 1992 года, который был издан правительством и, в отличие от прочих постсоциалистических стран (таких, как Чехия), позволял людям бесплатно приватизировать свое жилье. Главной причиной этого послужило то, что жилищный фонд являлся не рыночным активом, а огромным грузом для государства, принимая во внимание стоимость ремонта и обслуживания. Кроме этого, решение о бесплатной приватизации могло быть мотивировано попыткой уравновесить повальное обнищание населения. В итоге Украина сегодня имеет невероятно высокое количество домовладельцев. Согласно недавнему исследованию Государственной службы статистики Украины, лишь 0,7% городского жилья в Украине находится в государственной собственности; в основном оно принадлежит жильцам (91,1%) или сдается в аренду, но по большей части индивидуальными частными владельцами (8,2%). Для сравнения: в Германии даже после всех неолиберальных реформ, включающих приватизацию жилья, уровень домовладения в 2016 составлял 51,7%, во Франции — 64,9%, а в странах с одной из лучших жилищных политик в ЕС, Австрии, и того меньше —  55%.

Автор: Лев Шевченко

Начиная с этого времени жилье (включая вновь построенное) стало товаром,  хотя в 1990-е годы отдельные люди и семьи приобретали его главным образом с целью проживания, а не в качестве актива. Однокомнатные квартиры в Киеве стоили около $8 000, к 1998 году рыночные цены достигли $15 000—16 000. После кризиса, спровоцированного девальвацией гривны в 1998 году, цены упали до предыдущей отметки в $8 000. В это время жилье не было типичным объектом инвестирования.

Приватизация государственных жилищных предприятий

Украина, и в особенности Киев, унаследовала от Советского Союза развитую строительную промышленность, способную в случае необходимости обеспечить высокие показатели роста строительства жилья. Большая часть организаций была вскоре поделена на различные городские предприятия, а наиболее прибыльные и многообещающие активы были выделены и приватизированы.

"Лишь 0,7% городского жилья в Украине находится в государственной собственности; в основном оно принадлежит жильцам (91,1%) или сдается в аренду, но по большей части индивидуальными частными владельцами (8,2%)."

Вне всякого сомнения, лучшим примером является «Киевгорстрой». Государственное учреждение «Главкиевгорстрой» превратилось в государственную корпорацию, а в 1994 стало государственной коммунальной холдинговой компанией. Это означало, что, оставаясь государственным предприятием, компания могла продавать свои акции частным владельцам. Несмотря на смену типа владения и названия, ее топ-менеджмент остался прежним. Владимир Поляченко, занимавший должность исполнительного директора «Главкиевгорстроя» в 1979—1982 и 1988—1992 годах, стал президентом «Киевгорстроя» в 1992 году и сохранил свое место до 2006 года. Таким образом, главная строительная компания города стала активом, который помог «красному директору» влиться в капиталистический класс и стать важной политической фигурой как на городском, так и на государственном уровне.

От кооператива до частного предприятия

Приватизация была не только процессом, управляемым сверху, и касалась не только лишь государственных предприятий, поскольку государство не было единственным источником распределения жилья. В 1988 году закон «О кооперации в СССР» позволил создавать кооперативы, функционирующие в качестве частных предприятий, производящих и, что важнее, торгующих товарами. В 1990-х годах это послужило началом строительства жилья с привлечением частных инвестиций. Отдельные кооперативы впоследствии расширились и стали важными игроками на рынке.

"Представление о том, что жилье является и должно являться частной собственностью, позволило рынку взять верх над этой сферой не только на социально-экономическом уровне, но также и на культурном."

Этот период истории Киева ознаменовался застоем ввиду того, что, с одной стороны, градостроительство не представляло интереса для нового государства и не получало должного финансирования, а с другой — что зарождающийся капиталистический класс также не был ориентирован на недвижимость, сосредоточив внимание в основном на тяжелой промышленности. Но даже несмотря на это, перемены, произошедшие в описанный период, оказали существенное влияние на последующие эпохи. Представление о том, что жилье является и должно являться частной собственностью, позволило рынку взять верх над этой сферой не только на социально-экономическом уровне, но также и на культурном.

2. Конец 1990-х — 2003 годы: постепенный рост, формирование основных акторов в сфере жилья

В результате приватизации и концентрации капитала были сформированы днепропетровская и донецкая финансово-промышленные группы. Подобные промышленные блоки являлись наследием СССР, но в 1990-е годы их связи с другими узлами плановой экономики были прерваны, что вызвало необходимость искать новые рынки. Они были найдены как внутри страны, так и за ее пределами и начали определять структуру экономики. Одна часть производств, в основном сырьевые отрасли, выжила и расширялась, другая — исчезала.

В политическом плане эти процессы зиждились на президентстве Леонида Кучмы с 1994 по 2005 годы (т. н. эпоха «кучмизма»). Под его началом устоялась структура правящих блоков и централизация политической власти сместилась с городского и регионального уровней на национальный, перейдя от различных государственных институтов к президенту.

Автор: Лев Шевченко

Таким образом, к этому времени разрушенные вместе с падением СССР политические иерархии были восстановлены, а заодно был создан законный механизм коммерческой торговли. Эти политические трансформации создали условия для приватизации государственных предприятий, управляемых финансово-промышленными группами, занявшими значительное важное место к концу президентства Кучмы. В данный период произошло становление и укрепление того, что обычно зовется олигархической системой. Я предпочитаю интерпретировать это как гиперконцентрацию капитала, ставшую логическим следствием быстрого прихода рыночной экономики в 1990-х годах, и все же специфика «кучмизма» заключалась в тесном пересечении возникающего капиталистического класса со старой советской номенклатурой, криминальными группами и т. д.

В таких условиях киевская недвижимость стала пригодным объектом для инвестирования капитала, накопленного в 1990-е годы. Медленный рост под эгидой государства сменяется рыночным ростом, возглавляемым коалицией государственных и бизнес-элит.

Есть несколько путей направления потоков капитала в недвижимость. Наибольший застройщик «Киевгорстрой» все еще оставался по большей части госпредприятием, однако ему не хватало государственных инвестиций, а потому строительство жилья финансировалось путем привлечения потребительских ресурсов уже на ранних его стадиях. Широкое использование этого механизма имело ряд последствий. Во-первых, риски целиком переходили на потребителя, поэтому в случае банкротства застройщика, вложившие собственные средства потребители оставались ни с чем. И хотя инвестиции на ранних этапах строительства для украинцев стали нормой, во многих странах такие практики сильно ограничены, что исключает появление ситуаций, в которых инвесторы не получают жильё, в которое вложились. Во-вторых, сфера недвижимости была сосредоточена преимущественно вокруг строительства жилья, а не вокруг других видов застройки, поскольку сюда легче привлекать мелкие инвестиции. В-третьих, это открыло дорогу во многом беспорядочному городскому планированию, так как многочисленные «стартапы» вошли на рынок для соперничества с «Киевгорстроем», избегая государственных ограничений благодаря коррупции и запихивая высотки на любой пятачок земли.

Но существовали и другие стратегии получения прибыли. К примеру, другой крупный застройщик того времени, «Житлоинвестбуд», был основан как муниципальное предприятие, связанное с множеством частных компаний, что являлось средством привлечения государственных средств частными акторами. Они в основном обеспечивали инфраструктуру, социальное и относительно доступное жилье в периферийных зонах Киева, направляя бюджетные средства в частные карманы. Компания KAN Development наладила подобную схему, но в этом случае город платил ей за строительство элитных торговых центров в самом центре города. Помимо доступа к государственным средствам, совладельцы KAN также накапливали капитал в нефтяной промышленности.

Как и в случае с Кучмой, политической основой для строительного бизнеса являлась система и политическая фигура Александра Омельченко, занимавшего должность мэра Киева с 1999 по 2006 годы. Сделавший в советские времена карьеру в строительной отрасли, имеющий связи и опекаемый элитами, которые захватили власть в стране, Омельченко сумел создать режим развития, обеспечивавший доход его ближайшему окружению.

В этот период в городе возникает влиятельная коалиция роста, основной чертой которой было слияние публичной и частной сферы, тесное пересечение общенационального и местного уровней управления. Тем не менее в то время строительство жилья сопровождалось минимальным участием банковского сектора, что более важно — международного банковского сектора. Не ожидая высоких прибылей от жилья, последний был сосредоточен на строительстве коммерческой недвижимости и элитного жилья, а также на отмывании денег.

3. Бум 2003—2008 годов

С началом 2000-х годов украинская экономика ставала все более ориентированной на иностранные рынки, в особенности после прихода к власти Виктора Ющенко в результате Оранжевой революции. Как и все остальные политики высокого ранга в стране, он представлял экономические элиты, но в сравнении с другими группами был более открыт к международному капиталу, особенно западному. В отличие от Кучмы, который осторожно вел себя с западными игроками, Ющенко нашел в их лице наибольших партнеров. Подобная открытость следовала из того факта, что он полагался на капиталистов второго эшелона, не делавших больших ставок на изоляцию страны от иностранных конкурентов, а также на импортеров; к тому же президентская кампания 2004 года использовала повышение доходов избирателей в качестве политического инструмента, важным элементом чего был допуск в страну дешевого потребительского импорта.

Автор: Лев Шевченко

Подобное «открытие миру» не состояло в реприватизации компаний, которые были приватизированы в последние годы правления Кучмы, как об этом часто говорили: это коснулось буквально двух предприятий, одно из которых было продано иностранной компании ArcerolMittal. Куда более важным было то, что международные банки стали массово входить на украинский рынок. Хотя некоторые из них работали в стране с начала 1990-х годов, такие банки, как SEB (Швеция), BNP Paribas (Франция), PKO Bank Polski (Польша), Intesa Sanpaolo (Италия), СберБанк (Россия) и другие, открылись в Украине именно в этот период. Они начали предоставлять потребительские займы различного назначения в иностранной валюте, что способствовало долларизации экономики^[2], начавшейся еще в 1990-е годы, — сбережения в долларах стали традицией, поскольку доллар стабильнее местной валюты. Национальный банк Украины не занимался активным регулированием этого вопроса.

Эти перемены в украинской экономике, ее краткосрочный рост и последующий кризис заметно отразились на городе. Во-первых, в это время население города существенно увеличилось за счет притока людей в Киев и другие крупные города из периферийных местностей. В 2002 году официальное население Киева составляло 2 611 327 человек, а в 2009 году — 2 765 531, то есть выросло на 5,91%. Для сравнения, в предыдущие 7 лет (1995—2002) население города уменьшилось на 1,23%. Но реальные цифры отличаются: в 2008 году экспертами на основании подсчетов потребления (т. н. «хлебный индикатор») и оценки жилищного фонда было выявлено, что число жителей Киева на полмиллиона больше, а именно 3,3 млн человек. Это было следствием притока в страну инвестиций, оседавших преимущественно в столице. Во-вторых, начавшийся в 1999—2000 годы интенсивный рост жилищного строительства продолжился и в этот период, увеличившись с 8 000 до 14 000 построенных квартир в год. Для сравнения, в 1998 году было построено около 5 500 квартир. И это не считая пригородов Киева, также ставших игровой площадкой для застройщиков. Этот рост был прерван спадом 2005 года, от которого рынок довольно быстро оправился. В-третьих, вырос не только объем жилищного фонда, но и цены, взлетевшие до небес. Между 2003 и 2008 годами цены на новострой в Киеве выросли в 7,3 раз при стабильном курсе валюты. Таков был общий тренд в стране, но столица лидировала в плане абсолютных показателей. Наконец, увеличивающееся количество застройщиков также указывает на бум. Если раньше «Киевгорстрой» был крупнейшим актором наряду с несколькими мелкими застройщиками, неспособными конкурировать с ним и, скорее, заполнявшими не занятые им ниши, то в этот период строительные компании возникали как грибы после дождя. Этот бум был обусловлен различными политическими и экономическими механизмами, которые я перечислю ниже.

Коммерциализация земли

С 1990-х годов городское строительство заполняло «карманы», оставленные предыдущим планом — в основном в южной части левого берега — и ввиду существенного замедления роста существовавший план не нуждался в правках. Но рост города и недвижимости как экономического сектора требовал разработки нового плана, утвержденного в 2002 году и захватывавшего период до 2020 года. Он и послужил основой для коммерциализации земли. Несмотря на то, что земля в столице до сих пор считается общественной и формально принадлежит городу, существует ряд путей извлечения из нее прибыли. Прежде всего, этому служит во многом непрозрачное и дорогостоящее де-факто приобретение участков земли с целью застройки. Земля под строительство квартир не подлежит продаже, а сдается в аренду городскими властями. Это делает муниципалитет зависимым от потока налогов, а работников муниципальных департаментов — от потока взяток со стороны застройщиков. В итоге стоимость земли для застройщика может вырасти, но эти расходы затем закладываются в стоимость квартир и в результате за все платит покупатель.

Однако выделять землю может не только лишь муниципалитет. Такие государственные институты, как армия, медицинские учреждения и университеты, владеют большими земельными наделами с советских времен и впоследствии стали пользоваться ими для получения прибыли. Был разработан целый механизм инвестиционных соглашений. Так, государственная инстанция может выделять застройщику землю в обмен на определенное количество квартир, предоставляемых ее работникам. Неудивительно, что руководства государственных органов злоупотребляют этой схемой.

Периодом активной эксплуатации и выделения земли были 2006—2010 годы, когда должность мэра Киева занимал Леонид Черновецкий (он же Леня Космонавт или Леня Космос — такое прозвище дали ему после  эксцентричного заявления о том, что он собирается полететь в космос со своим котом). Тем не менее объектом его экспедиций стало не космическое пространство, а городское: мэр активно выделял в коммерческих целях земли в пределах Киева.

Автор: Лев Шевченко

Черновецкий был избран на свой пост в 2006 году благодаря «задабриванию» малоимущих пожилых избирателей продовольственными пайками. Он также пел во время своих выступлений и предлагал организовать аукцион на свои поцелуи. Хотя многим казалось, что его психическое здоровье нуждается в проверке на предмет способности управлять городом, он точно не был глуп. Являясь основателем и держателем основного пакета акций «Правекс-Банка», он уже был богатым человеком (позже он продал свой банк итальянской Intesa Sanpaolo Group). С его приходом на должность стали часто звучать обвинения в коррупции, в частности в сфере распоряжения землей и решений в области городского планирования. Это привело к досрочным выборам мэра и городского совета в 2008 году, однако Черновецкий выиграл вновь. Его обвиняли в продаже исторических зданий в центре города за малую толику их стоимости, некомпетентном менеджменте и закулисных продажах муниципальных предприятий. Одной из основных схем Черновецкого было создание коммунальных предприятий, распоряжавшихся муниципальными активами и ресурсами и назначение на главные должности в этих компаниях приближенных к нему людей. По оценкам, за время его правления около 3000 гектар были неправильно распределены или «потеряны» городом. Его должность была для него столь выгодной и прибыльной, что ради нее он отказался от депутатского мандата, выигранного на парламентских выборах. Решения о распоряжении землей, принятые во время правления Черновецкого и его «молодой команды», были позднее включены в новый генеральный план развития города до 2025 года, который так и не был утвержден. Одной из причин, по которым зашла речь о необходимости нового плана, был тот факт, что часть городского строительства не была охвачена текущим планом, и вместо его отмены было предложено создать обновленную версию. Земельные решения, принятые в те времена, имеют серьезное влияние на положение дел даже теперь, когда вновь предпринимается попытка внедрить Генплан-2025, узаконивающий строительство, начатое в ту эпоху.

Помимо решений в области использования земли и городского планирования, Черновецкий внедрил в Киеве своего рода механизм «подкрепленного активами благосостояния». Он утверждал, что пожилые люди, проживающие в квартирах богаты на активы, но бедны на ресурсы. Коммунальное предприятие «Лучший дом» было основано в 2008 году для помощи этим гражданам, которым предлагалось подписать контракт, гарантирующий пожизненный уход в обмен на передачу их жилья после ухода из жизни. Компания была закрыта в 2010 году, когда Черновецкий бежал из страны.

Таким образом, земля в этот период времени подлежала коммерциализации неофициальными путями. В итоге она стала одним из главных звеньев между застройщиками и госучреждениями. И все же земля не подпала под приватизацию и не стала полноценным товаром, что не дало финансовому сектору спекулировать на ней, например, использовать землю в качестве кредитных гарантий.

Финансиализация без секьюритизации

Украинская экономика стала ареной для битвы международных банков, и недвижимость не была исключением. Данные об ипотеках доступны лишь с 2006 года, но даже они показывают степень зависимости жилищного бума от иностранных инвестиций в финансовую систему Украины.

Согласно информации, полученной от НБУ, между началом 2006-го и концом 2007 года количество выданных ипотечных займов выросло в 3,6 раз — с 20,52 млн до 73,08 млн гривен. В течение следующего года оно почти удвоилось — до 143,42 млн. Важно отметить, что обменный курс в эти годы был относительно стабильным. Доллар доминировал в этой сфере: от 76% до 84% ипотечных займов были выданы в этой валюте, остальные преимущественно в гривне, а доля евро составляла 1—2%. Проанализированные данные касаются всей страны, поэтому можно предположить, что долларизация в Киеве имела больший размах. В сравнении с другими странами, украинский ипотечный рынок был не столь обширным, но стремительный темп его развития привлекал множество международных акторов. Множество европейских банков вошли на украинский рынок, предлагая займы в долларах, и украинским банкам приходилось конкурировать: они пошли тем же путем, беря займы за границей и перепродавая их в долларах в Украине. Таким образом, большая часть ипотечной системы функционировала в долларах.

Автор: Лев Шевченко

Как и в других периферийных случаях в постсоветских и латиноамериканских странах, финансиализация жилья не включала в себя всех механизмов, присущих ведущим странам. Если в США и Западной Европе широко распространился механизм секьюритизации — выпуска ценных бумаг под недвижимость и спекуляции ими на рынке, что дало рынку запас ликвидности и отсрочило кризис 2008 года, то в Украине этот механизм никогда не был воплощен полностью.

Законодательное регулирование ипотечных рынков ускорилось в 2003 году: был принят закон Украины «Об ипотеке». В 2004 году было основано Государственное ипотечное учреждение для поддержания ипотечного рынка путем выпуска обеспеченных облигаций на ипотечные займы. Впрочем, данный специальный целевой механизм никогда не выполнял своей роли в полной мере, для чего было несколько причин. Во-первых, основные регулирующие законы были приняты лишь в 2005 и 2006 годах («Об ипотечном кредитовании», «Об ипотечных облигациях») — позже, чем в других странах. Во-вторых, эти законы предназначались лишь для займов, выданных в гривне, тогда как на ипотечном рынке преобладал доллар. В-третьих, на облигации данного учреждения не было спроса, поскольку в Украине не было (и до сих пор нет) институциональных инвесторов —  страховых компаний, частных пенсионных фондов и т. п.

Но если не секьюритизация, то что же тогда стимулировало жилищный бум? Ликвидность украинскому рынку была обеспечена различиями между внутренним и международным финансовым рынком. В условиях украинской макроэкономической среды с присущей высокой инфляцией и докризисной фактической привязкой к доллару риски были велики, но большим был и потенциальный доход. Все из-за возможности брать дешевые займы и затем давать взаймы в Украине при большей процентной ставке. Подобные спекуляции обеспечивали неслыханную ликвидность жилищного рынка, потому не существовало потребности в сложном с точки зрения правовых норм механизме секьюритизации.

Городская коалиция роста и механизм финансирования строительства, возникшие в предыдущий период с 2003—2004 годов и просуществовавшие вплоть до всемирного финансового кризиса, поддерживались международным финансовым капиталом. В итоге «жилищный пузырь» раздулся до невероятных размеров: к концу 2006 года украинский рынок недвижимости оценивался в 400% национального ВВП, тогда как тот же показатель в США составлял 160%. Социальные последствия не заставили себя ждать. Однако, в отличие от США, например, главными «жертвами» этого взрыва оказались не низшие классы (отрезанные от жилищного потребления и вынужденные довольствоваться приватизированными в 1990-е годы квартирами, где под одной крышей нередко проживает несколько поколений, либо съемным жильем), а «средний класс», возникший в это время и канувший в небытие среди волн кризиса.

Хотя данный период часто называют периодом роста, мало внимания обращается на тот факт, что этот рост был в значительной степени неравномерным. Ввиду концентрации капитала преимущественно в городах, сельская местность практически не развивалась, наоборот — помимо городов и сел с работающим производством, например Кривбасса, эти места теряли и благосостояние, и население. Михненко и Суэйн в статье «Расхождения в пространственной экономике Украины: Оранжевая революция, постсоветские модели развития и региональные траектории» (Ukraine’s diverging space-economy: The Orange Revolution, post-soviet development models and regional trajectories) показывают, каким образом этот процесс проистекал из пространственного неравенства, сформировавшегося в советские времена. Проводя анализ региональной структуры доходов в период с 1990 по 2007 год, они заключают:

Тогда как треть украинских регионов обогатилась по отношению к средним показателям по стране, две трети понесли убытки. Больше всех потеряли Черниговская и Сумская области. Говоря шире, Центральная Украина при нехватке производства и межграничной деятельности испытала наибольший спад в посткоммунистическую эпоху. Юг и Восток справились лучше, но Киев оказался в наибольшем выигрыше по процентным показателям (+168%), тогда как Севастополь и АР Крым — по положению.

4. Кризис и восстановление 2009—2014 годов

Вместе с потерей инвестиций 2000-х годов в результате глобального кризиса, украинские финансово-промышленные группы понесли потери в результате падения спроса на их продукцию на внешних рынках и вывода иностранного капитала из раздутого пузыря украинской экономики. Последствия для населения были весьма плачевными, что могло привести к общественному недовольству. Кроме того, приближались президентские выборы 2010 года. Возникла необходимость политическими и экономическими средствами закрыть эту кредитную дыру.

Одним из главных путей достижения этой цели было налаживание отношений с МВФ. Таким образом, между 2008—2010 годами Украина заключила соглашение с фондом на программу расширенного финансирования на 17,5 млрд долларов. Это сделало Украину одним из крупнейших заемщиков МВФ.

Автор: Лев Шевченко

В сфере жилья послекризисный спад стал не менее драматичным, нежели бум. Объемы строительства резко упали, хотя и ненадолго. Согласно Государственной службе статистики Украины, в 2008 году в городских регионах было завершено 7640 тысяч кв. м. жилья, что было несколько меньше, чем в 2007 году — 7737, а уже в 2009 году эта цифра составила 5163. Выходит, что между 2007 годом, когда наблюдался пик, и кризисным застоем 2009 года темпы строительства жилья упали на 33%. Падение цен было еще более стремительным. Если в 2008 году средняя стоимость квадратного метра в Киеве составляла $2777, то в 2009 году она снизилась до $1194, т. е. на 57%.

"Между 2008—2010 годами Украина заключила соглашение с фондом на программу расширенного финансирования на 17,5 млрд долларов. Это сделало Украину одним из крупнейших заемщиков МВФ."

В этой ситуации принятые во времена бума риски, такие как приобретение жилья на ранних стадиях строительства, упали на плечи потребителей и привели к ряду социальных конфликтов. Во-первых, множество строек не было доведено до конца. Были случаи, когда покупатели решали эти проблемы самостоятельно, в буквальном смысле организовывая новое предприятие для завершения строительства, однако многие просто потеряли свои вложения, объекты инвестирования которых и по сей день остаются заброшенными. Во-вторых, ипотеки по некоторым квартирам не были выплачены. Подобными вопросами занимаются суды, и вследствие высокой бюрократизации судебной системы эти дела все еще могут оставаться на полках. В то же время, важно отметить, что в отличие, к примеру, от Испании, случаи выселения никогда не были широко распространены. В этих конфликтах суды нередко становились на сторону потребителей, поскольку в основном судебная система содержит ряд норм по защите жильцов, но также вследствие ее глубокой коррумпированности существует множество путей доказать свою принадлежность к подпадающей под защиту категории — например, к людям с инвалидностью, даже если в действительности это не так.

Вместе с новым этапом финансиализации, на сей раз с урегулированием ипотечного рынка (в чем была потребность задолго до 2008 года), рост жилищной сферы возобновился. Вероятно, повторился бы цикл 2000-х годов, если бы не резкие политические перемены.

5. Новый бум в 2014—2018 годах

Массовые протесты Евромайдана и политический курс пришедшей к власти политической элиты, а также развернувшийся на востоке страны вооруженный конфликт существенно повлияли на социально-экономическую обстановку. Украинская экономика сильнее переориентировалась на торговлю с Западом, что повлекло реструктуризацию украинской экономики, усиление одних и ослабление других олигархов. Вывод из страны капитала в сочетании с либеральной фискальной политикой и отсутствием регулирования валютного курса (гривна обесценилась в 3,5 раза) совокупно привели к обнищанию населения, включая социальные группы, которые могли позволить себе покупку жилья в предыдущий период.

Эти значительные перемены в социально-экономической ситуации внутри страны имели прямое влияние на киевскую сферу жилья. В этом разделе мною обозначены определенные тренды, актуальные на момент написания статьи, а также предпринята попытка очертить возможные последствия.

Спад цен на жилье

Вместе с общей экономической прибылью и уровнем личных доходов, цены на жилье также значительно упали. В начале 2014 года средняя цена квадратного метра нового жилья составляла $1710, в 2015 году — $970, а в 2016 и 2017 годы – $860 и $840 соответственно. На фоне снижения доходов от недвижимости, вторичный рынок жилья застыл ввиду желания владельцев дождаться возобновления роста цен. Это также стало одним из факторов для расширения рынка частного съемного жилья.

Главной причиной этого спада является снижение возможности приобретения жилья среди тех, кто получает доход в гривнах из-за девальвации национальной валюты.

Автор: Лев Шевченко

Жилищный бум

Одним из последствий кризиса 2014 года стал неожиданный на первый взгляд жилищный бум. Но если рассмотреть ситуацию глубже, это вполне естественное следствие. Этот феномен можно объяснить массовым закрытием банков и в целом падением национальной валюты. Уровень доверия к банкам был низким и прежде, но когда в 2014—2015 годах десятки банков закрылись, недвижимость стала способом хранения средств. Но лишь люди с уровнем дохода выше среднего могут позволить себе подобные вложения, тогда как более бедные слои населения лишены средств на подобные приобретения, а богатым доступны другие пути сбережения своих богатств, например вывод активов в другие страны с более стабильной экономикой и политической системой.

"Жилье в Киеве стало не домом, а недвижимостью, не кровом, а активом."

Таким образом, этот бум финансируется через все те же схемы – потребители вкладываются в строительство на его ранних стадиях, и зачастую их средства пускаются на завершение предыдущих проектов. Но есть одно большое отличие: на этот раз отсутствует предложение в области доступных ипотечных кредитов. Недвижимость, в отличие от предыдущего бума, не является сферой, способствующей обороту финансов, а высасывает средства из потребителей. Этот процесс демонстрирует феномен «smart-жилье». Если прежде потребитель мог взять ипотеку и приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, теперь ей приходится полагаться лишь на собственные сбережения или извлекать средства из продажи другого жилья, имея возможность приобрести 15 кв. м. или даже меньше. В случае «элитного» жилья, ситуация выглядит иначе: спрос на него постоянно падает, а застройщик продолжает рекламировать его даже на стадии завершения строительства. Одной из причин, по которым оно все еще существует, является интернационализация данного сектора. Станут ли иностранцы, привлеченные сравнительно низкими ценами и покупающие квартиры в киевских высотках, проживать в них? Маловероятно.

Автор: Лев Шевченко

Учитывая, что национальная экономика не станет активно развиваться в ближайшем будущем, финансирование недвижимости из личного бюджета покупателей имеет свои границы. И поэтому, когда этот источник ликвидности иссякнет, бум может прекратиться, оставив всех, кто вложился в строительство на ранних стадиях, с незавершенными проектами.

Итак, почему же в Киеве негде жить?

Почему так много молодых людей продолжают жить с родителями и не могут позволить себе даже арендовать комнату? Почему несколько семей часто проживают в одной квартире? Почему многие не могут переехать в город, даже если находят работу или поступают в университет? Ответ часто сводится к стигматизации тех, кто не может «стать успешным» или «недостаточно креативен», чтобы решить свои жилищные проблемы. Жилье в Киеве стало не домом, а недвижимостью, не кровом, а активом. Активом, вокруг которого выстраивают спекуляции местные элиты вместе с международными банками и учреждениями, использующими жилье в качестве инструмента для оборота капитала. И Киев не является исключением среди прочих постсоветских городов.

Перевел с английского Александр Кинаш

Читайте также:
Лев Шевченко. Квартальная застройка: как украинские девелоперы обманывают людей

Семен Широчин. Жилищный вопрос в Киеве и социальное неравенство: история проблемы