Політика житлового будівництва в пострадянській Україні

  • 04 May 2011
  • 4762
Політика житлового будівництва в пострадянській Україні

Віталій Атанасов

Вперше опубліковано в: Спільне, 2010, №2: Трансформації міського простору

В Україні реставрацію капіталізму супроводжували реформи, загальний напрямок яких визначав глобальний неоліберальний порядок денний [1]. Характеризуючи неолібералізм як політекономічну теорію, висновки якої стали широко застосовувати на практиці, Девід Гарві зазначає:

«Згідно з цією теорією, індивід може досягти благополуччя, застосовуючи свої підприємницькі здібності в умовах вільного ринку, хоча і в певних інституційних межах – жорсткого, непорушного права власності, вільного ринку та вільної торгівлі. Відтак роль держави зведено до створення та збереження цих інституційних структур. Держава покликана гарантувати, наприклад, надійність і цілісність грошей. Вона повинна утримувати армію і поліцію, а також гарантувати оборонний потенціал країни. Держава повинна сформувати законодавчі структури і виконувати всі функції, необхідні для захисту сакральних прав приватної власності, гарантувати їх дотримання, якщо треба – то й силоміць , – а також забезпечувати «правильну» роботу ринків. Більше того, якщо раніше ринків не існувало (наприклад, у таких сферах/галузях, як використання водних і земельних ресурсів, освіта, охорона здоров’я, соціальне забезпечення і навколишнє середовище), то держава повинна їх створити, зокрема шляхом реальних дій уряду. Але держава не може при цьому ризикувати. Державне втручання в роботу ринків (після їх створення), згідно з теорією, має обмежуватися необхідним мінімумом» [2].

У пострадянській Україні ці теоретичні принципи було втілено в життя, і сфера будівництва житла – не виняток. Практику забезпечення громадян житлом державним коштом фактично було призупинено, квартири стали особистою власністю громадян, більшість будівельних підприємств приватизовано, а компанії житлово-комунальної сфери переведено на ринкові рейки. Так було створено ринок житлової нерухомості.

У радянський період держава, як правило, забезпечувала громадян безкоштовним житлом, особливо тих, хто його конче потребував. Хоча найчастіше квартиру доводилося чекати по 10 і 20 років, але рано чи пізно сім’я могла вселитися в окрему квартиру. З 1981 по 1990 рік в Україні було збудовано 200 млн. кв. м житла. З них на поворотний 1990 рік припало 17,45 млн. кв. м. [3], і на одного мешканця припадало 17,8 кв. м. житлової площі.

Колапс Радянського Союзу і дезінтеграція союзної економіки призвели до різкого спаду в житловому будівництві. З 1990 по 1995 рік обсяги будівництва скоротилися більше ніж у два рази, і падіння показників тривало аж до 2000 року, коли відновилося зростання економіки. Разом з цим почалися зрушення в житлово-будівельній галузі. У 2007 році, після восьми років зростання ВВП та обсягів житлового будівництва, було побудовано 10,24 млн. кв. м. житла. Хоча обсяги будівництва житла так і не досягли показників, характерних для економіки УРСР [4], офіційна статистика вказує на поліпшення рівня забезпечення українських громадян житловою площею до 22,2 кв.м. у 2006 році. Це на 25% більше, ніж у 1990 році. Втім, це в кілька разів менше, ніж у західноєвропейських країнах [5].

Приріст показників забезпечення житловою площею на одного мешканця відбувся значною мірою завдяки скороченню населення країни. З 1990 по 2006 роки міське населення скоротилося більш як на 3 млн. чоловік (-8%) [6]. Водночас житловий фонд збільшився на 124 млн. кв.м. (+13%) [7]. Близько третини всього обсягу будівництва в Україні з 2000 по 2008 роки припадало на Київ. Припустімо, що непропорційна питома вага столиці в частці обсягів житлового будівництва була наслідком особливостей міграції в 2000 роки. Ситуація характеризувалася припливом населення, як правило, з депресивних регіонів, сільської місцевості та невеликих населених пунктів, у великі міста, обласні центри і, перш за все, у столицю.

Формальне право на безоплатне надання житла державою зберігається в Україні до сьогодні. У самому лише Києві черга на надання житла за станом на 2008 рік налічувала від 117 тис. сімей, по всій країні – 1,4 млн. сімей [8]. За офіційними даними (проте, досить сумнівними), у 2003, 2004, 2005 роках квартири від держави отримували по 25 тис. сімей [9]. Якщо просуватися у такому темпі, то житлову чергу буде ліквідовано тільки за 55 років за умови, що вона не буде поповнюватися новими людьми.

Правдивість офіційних даних, згідно з якими, наприклад, у 2005 році третина побудованих в країні квартир безкоштовно надавалася тим, хто стояв на квартирній черзі, викликає серйозні сумніви. Адже згідно з чинними нормами, будівельні компанії передають міській владі не більше 10% нового житла (в деяких містах не більше 5-7%). Тож статистика зданого в експлуатацію житла в співвідношенні із житлом, наданим черговикам, не витримує жодної критики [10].

На відміну від радянського періоду, левову частку житла, збудованого в роки незалежності, розподіляли за ринковими механізмами – шляхом купівлі-продажу на ринку нерухомості. До початку будівельного буму 2000-х років ринок житлового будівництва майже повністю перебував під контролем приватних компаній [11]. Номінально деякі з них лишалися у державній та комунальній власності, однак практично/фактично вони діяли в інтересах топ-менеджменту, державних чиновників і пов’язаних з ними бізнес-структур. Це зумовило орієнтацію на ринкові механізми отримання прибутку. Рентабельність будівельного бізнесу в 2006-2008 роках оцінювали в 40-300% [12]. У країнах Євросоюзу прийнятною вважається значно нижча рентабельність.

Банківська система надавала фінансування будівельної галузі, залучаючи значні ресурси зі світових ринків капіталу. Найбільші компанії забезпечували приплив інвестицій, розміщуючи акції на європейських фондових біржах. Банки зіграли важливу роль у створенні попиту на житлову нерухомість. До кризи 2008 року в кредит купували близько 70% будинків і квартир. Таким чином, банківське кредитування дозволяло штучно підтримувати як збільшення платоспроможного попиту, так і зростання пропозиції на ринку нового житла. Надлишок капіталу і його низька ціна в цей міжкризовий період дозволяли фінансовим установам ефективно виконувати функцію посередників між зовнішнім і внутрішнім ринками кредитних ресурсів.

Як і в багатьох інших країнах (зокрема пострадянських), приплив капіталів з країн Центру призвів до перегріву ринку нерухомості й створення спекулятивної «бульбашки». Постійне випереджальне зростання цін на житлову нерухомість зробило її привабливою для інвестування і дозволило використовувати її як заставу в іпотеці. На час буму розширився спектр фінансових інструментів, які використовують для залучення фінансів зі світових ринків. Потік капіталу ще більше розігрівав внутрішній ринок. Протягом декількох років всупереч раціональним аргументам зацікавлені суб’єкти були переконані, що зростання цін буде тривати нескінченно.

«У найближчі 5-7 років не передбачено жодного падіння цін на нерухомість. (…) Я раджу купувати, і якомога більше. Це дуже ліквідне, вдале капітало-  вкладення. Зростання цін на житло в найближчі 5-7  років буде більшим, ніж банківські відсотки. (…) Це обумовлено величезним попитом, що існує на сто- личному ринку житла. По суті, якісне житло в столиці – дефіцит. А методи подолання дефіциту виробле- но вже давно. Треба більше будувати – тоді й ціни будуть менші», – стверджував на початку 2007 року співвласник великої будівельної компанії «XXI Століття» Лев Парцхаладзе [13].

Але ціни продовжували зростати, і житло ставало все менш доступним. Під час буму на ринку нерухомості приблизно 50% попиту на нові квартири забезпечували спекулянти, які купували житло для подальшого перепродажу, сподіваючись на подальше зростання цін. Будівельні компанії декларували свою орієнтацію на будівництво дорогого житла для заможних покупців. Вважалося, що це забезпечує більш високу прибутковість бізнесу. Слід зазначити, що близько 60% новозбудованого житла належало до класу дорогого, тоді як сегмент «економного» становив не більше 40% пропозиції. Обсяг економпропозицій був катастрофічно занижений, а більш дорогих класів, відповідно, завищений. Такі пропорції виглядали б досить незвично навіть для набагато більш заможної країни, ніж Україна. «Більше половини об’єктів, які будують у Києві, – це елітне житло і житло бізнес-класу. Київ – місто для багатих. Тому сім’ям із середнім достатком квартир катастрофічно не вистачає», – констатували аналітики [14].

Компанії-забудовники монопольно контролювали ринок, відмовляючись від масового будівництва житла економ-класу та віддаючи перевагу квартирам у ціновій категорії «вище середнього». Саме вони створили ситуацію штучного дефіциту житла нижнього цінового сегмента – це також підганяло зростання цін, які досягли захмарних висот.

Більшість тих, хто потребували житла, не мав можливостей його придбати. За розрахунками аналітиків інвестиційних компаній, при середній ціні житла в Києві від $ 3000/кв. м. до $ 3500/кв. м. для придбання квартири площею 80 кв. м. у кредит на 25 років з відсотковою ставкою 10% і нульовим внеском місячний дохід сім’ї має становити не менше $ 4900, з урахуванням того, що 45% доходу сім’ї припадає на виплату кредиту.

«За таких самих умов і ціною $ 3000/кв. м. сім’я з доходом $ 1500 на місяць може придбати лише 18 кв. м.», – зазначав у серпні 2008 року аналітик авторитетної інвестиційної компанії [15]. Але навіть таке дороге придбання не могло забезпечити сім’ю з трьох членів мінімально необхідною житловою площею. У таких умовах забезпечити себе власним житлом могли тільки заможні родини з прибутком значно вище середнього.

Коментатори та експерти з «ділових» періодичних видань позв’язували дефіцит житла і його високу вартість з непрозорістю й корупцією на будівельному ринку, що ускладнює роботу інвесторів. «Ринок непрозорий, забюрократизований, корумпований», – твердив екс-міністр фінансів Юшко [16]. Собівартість будівництва квадратного метра житла включала не тільки витрати на будівельні матеріали, робочу силу, підготовку дозвільної та проектної документації. Як стверджувалося, значна частка витрат (за різними оцінками до 50% в кінцевій собівартості) припадала на корупційні витрати – хабарі чиновникам, відповідальним за видачу різної дозвільної документації.

Нове житло не рідко має низьку якість. Проблеми з якістю були зумовлені, як правило, гонитвою забудовників за прибутком. «Якість будинку безпосередньо пов’язана з його ціною. Забудовник хоче отримати максимальні прибутки з будь-якого об’єкта», – пояснив логіку будівельного бізнесу топ-менеджер однієї з будівельної компаній [17]. Дефіцит житла і високий спекулятивний попит давали змогу забудовникам продавати за завищеною вартістю житло практично будь-якої якості.

Заощаджувати на ремонті забудовники почали наприкінці 90-х років, після того як їм дозволили здавати житлові об’єкти без завершального внутрішнього оздоблення. З часом це явище набуло масового характеру. Щороку в Києві здавалося в експлуатацію 1,0-1,1 млн. кв. м житла, і лише 10% з них із внутрішнім оздобленням [18]. Забудовники включали в текст інвестиційного договору пункт, у якому йдеться про те, що покупець квартири відмовляється від оздоблювальних робіт. Будинок офіційно здавали в експлуатацію, а мешканці або нові власники ще протягом року власними силами здійснювали оздоблювальні роботи. Це, у свою чергу, становило загрозу безпеці будівлі, оскільки під час самодіяльного ремонту може бути заблоковано вентиляційні канали, пошкоджено несучі конструкції. До того ж мешканці новобудови ще по кілька років живуть на перманентному будівництві під шум перфораторів.

Держава могла б вплинути на якість первинного житла. Але навіть самі забудовники не приховують, що чиновники залучені до корупційних схем і готові закривати очі на будь-які недоліки будинку, підготовленого до здачі в експлуатацію. До економічної кризи 2008 року держава фактично самоусунулася не тільки від контролю якості, але й від регулювання ринку нерухомості в цілому [19]. Так, Антимонопольний комітет України (АМКУ) обмежувався у своїй діяльності виявом «здивування» у зв’язку зі збереженням високих цін на житло. «Антимонопольний комітет України здивований збереженням високих цін на житло», – заявляв наприкінці 2008 року в.о. голови АМКУ. Чиновник стверджував, що хоча пропозиція перевищує попит на ринку нерухомості, ціни на житло залишаються високими. Але ні до, ні після того антимонопольне відомство не вжило жодних дієвих заходів задля зміни становища.

Світова економічна криза 2008 року кардинально змінила ситуацію на українському ринку житла. Механізми, які попередні роки забезпечували українським забудовникам реалізацію проектів, почали давати збій. Звична схема фінансування будівельних робіт за рахунок продажів майбутнього житла кінцевим споживачам зазнала фіаско через падіння попиту [20]. Зіткнувшись з різкою зміною ситуації на світових ринках капіталу, банки припинили видавати іпотечні кредити, а також майже повністю призупинили фінансування житлового будівництва в Україні.

Іпотечні кредити стали недоступними значній кількості потенційних покупців. Ті, хто раніше міг розраховувати на швидке позитивне рішення банку-надавача іпотеки, отримували відмову. Але навіть потенційних покупців, що здатні підтвердити свою благонадійність фінансовій установі, зупиняють високі процентні ставки. Зниження платоспроможності населення в умовах згортання іпотечного кредитування й на тлі зростаючої інфляції призвело до значного скорочення попиту на житлову нерухомість – передусім у економ-класі. Це явище, разом зі стрімким зростанням цін на будівельні матеріали і роботи, призвело до погіршення фінансового становища більшості будівельних компаній і сфери нерухомості [21].

Починаючи з 2005 року, завдяки 30-40% зростання вартості житлової нерухомості на рік, цей ри- нок був цікавий для іноземних компаній і спекулятивного капіталу. Капітал, який протягом декількох років розігрівав первинний ринок житла, перейшов в інші сегменти чи залишив країну у пошуках менш ризикованих вкладень. Забудовники, які ще недавно без особливих зусиль самостійно розпродавали квадратні метри, опинилися в досить скрутному становищі. У період 2007-2008 років на первинному ринку житлової нерухомості відбувалося чимале зниження темпів продажів [22].

Вже у вересні 2008 року остаточно завершився період феноменального зростання цін на житло і надприбутків у сфері житлової нерухомості. Спекулятивна бульбашка на ринку української нерухомості лопнула. Динаміка подорожчання квартир на первинному ринку знизилася нижче рівня інфляції. З 2008 по 2010 роки ціни на вторинний квадратний метр в Києві у середньому знизилися на 51%. У регіонах спостерігалося ще більше падіння: 54% – у Харкові, Дніпропетровську та Донецьку і 53% – у Львові та Одесі. Настільки відчутно ціни знизилися лише в доларах, в національній валюті вони зменшилися всього на 14-15%.

Станом на весну 2010 року ціни на житло в Києві були як і раніше вищими, ніж у багатьох європейських містах. Наприклад, за $51 тис. (стільки коштує одна з найдешевших київських квартир у спальному районі Борщагівці) можна придбати однокімнатну економ-квартиру зі свіжим ремонтом у центрі Берліна. «Такі високі ціни в Україні пов’язані з економічним зростанням 2007-2008 років, – пояснив Олексій Зеркалов, віце-президент інвестиційно-банківського напрямку компанії Dragon Capital. – Тоді вартість нерухомості підскочила значною мірою з вини банків, які всіма силами нарощували обсяг іпотеки. Саме фінустанови програють, якщо житло знеціниться». Ще один фактор, який стримує зниження цін, – це закритість інформації. Міністерство юстиції озвучує дані по операціях лише раз на рік. Ріелтори воліють засекречувати відомості про продажі та реальні ціни. Коли їм вигідно, вони лякають ринок або намагаються його розігріти [23].

Як вже зазначалося, до кризи підприємці сфери будівництва і нерухомості стверджували, що ціни на нерухомість будуть рости невизначено довго. Ледь не збанкрутувавши в 2009 році, багато бізнесменів в цій галузі перетворилися на ентузіастів державного втручання в житлову будівельну політику. Наприклад Парцхаладзе, що є головою асоціації компаній будівельної сфери, виступає за бюджетне фінансування будівництва доступного житла, і стверджує, що саме програми доступного житла та звільнення від податків будівельних робіт при спорудженні житла, призведуть до значного зниження цін [24].

Падіння українського ринку нерухомості поставило компанії цієї галузі перед загрозою банкрутства. Для багатьох з них державна підтримка – єдина можливість врятувати бізнес і зберегти прибутки. Звісно, під час спекулятивного буму на ринку нерухомості будь-який натяк на державне регулювання ними геть відхилявся.

Будівництво «доступного житла» несподівано перетворилося, принаймні на рівні риторики, мало не в головний пріоритет діяльності будівельних корпорацій. Уряд з готовністю пішов на зустріч побажанням приватного бізнесу, доручивши в 2010 році місцевим властям безкоштовно виділити по десять ділянок землі в кожній області компаніям, які будуть використані у зведенні «доступного житла». Із залученням приватних компаній до 2017 року уряд обіцяє побудувати 16 млн. кв. м. житла. Ці плани не можна назвати масштабними: навіть у період кризи 90-х років в України не будувалося менше 6 млн. кв. м на рік. Проте навіть таке помірне втручання держави, за прогнозами уряду, має призвести до істотного зниження цін. Як стверджують у міністерстві регіонального розвитку та будівництва в Києві вартість житла, зведеного в рамках згаданих програм, не перевищить 4 тис. грн. за кв. м. Це удвічі нижче за ринкові розцінки 2009 року [25].

Хоча надання допомоги приватному бізнесу з боку держави суперечить неоліберальній доктрині, її прихильники вимагають, щоб під час кризи держава рятувала приватні компанії за рахунок населення. Так трапилося в США й Великобританії, уряди яких виділили безпрецедентну за обсягами допомогу приватним фінансовим установам і корпораціям виробничого сектора. Однак, як показує Гарві, тимчасове вирішення проблем приватного бізнесу таким методом призводить до переміщення проблем у сферу державних фінансів [26]. У свою чергу, намагаючись боротися з дефіцитом держбюджету шляхом економії, перш за все шляхом урізання соціальних витрат, уряд стабілізує безробіття на високому рівні. Крім того, дефіцит бюджету України значною мірою також фінансується за рахунок нарощування державного боргу, внутрішнього і зовнішнього. Тягар державного боргу також лягає, перш за все, на населення.

Таким чином, для вирішення житлового кризи недостатньо тільки збільшення державної ролі врегулюванні житлового ринку і будівництві житла. Необхідна системна альтернатива неолібералізму, яка відмовилася б від пріоритету показників прибутковості на користь задоволення суспільних потреб. В якості першочергових заходів щодо забезпечення населення доступним житлом необхідно перейти до широкого розгортання державних програм житлового будівництва. Зростання обсягів будівництва житла дозволить створити великий державний і муніципальний житлові фонди, довгострокова оренда житла в яких повинна бути доступна всім, хто цього потребує. Необхідні також довгострокові (20-30 років) програми житлового кредитування за низькими ставками (0,5-1% річних), а також встановлення максимуму розцінок на оренду житла і ставок іпотечного кредитування. Це з необхідністю вимагатиме таких заходів як націоналізація найбільших компаній будівельної галузі та банківської системи в цілому. Реалізувати це на практиці може тільки масовий рух, рух, який зуміє домогтися радикальної перебудови суспільства на соціалістичних засадах.

 

Читайте також:

Небезпечно для житла (Юрій Лебедєв)

Інтерв’ю з Владом Михненком: Неолібералізм в містах: множинність проявів та можливі альтернативи

«Право на місто» або точкові протести проти точкових забудов? Дилеми міського руху на прикладі ініціативи «Збережи старий Київ» (Оксана Дутчак, Володимир Іщенко) 

Парк конфліктів: Боротьба в парку Горького як дзеркало харківського суспільства (Олексій Вєдров)

2009: Львів як завдання. Портрет міста на початку неоліберальної епохи (Юрій Грицина)

Інтерв’ю з Девідом Гарві: Пояснюючи кризу

Соціальне виключення у міському середовищі (Анастасія Рябчук) 


Примітки

1. Харви, Д. Краткая история неолиберализма.- Москва: Поколение, 2007. – С. 10-11

2. Там само.

3. Синицина, Е. Строительная отрасль. [online] Доступ 20.10.2008 за адресою: [link]

4. Там само.

5. Стройпат. [online] Доступ 16.09.2008 за адресою: [link]

6. Держкомстат, 2010.

7. Там само.

8. Деметер,Є. Найдовша черга. Ріо. [online] До- ступ 10.09.2010 за адресою [link].

9. Там само.

10. Там само.

11. Синицина, Е. Строительная отрасль. [online] Доступ 20.10.2008 за адресою [link].

12. В Антимонопольном комитете не понимают, почему жилье не дешевеет. [online] Доступ 23.10.08 за адресою [link].

13. В подорожании жилья виновен иностранный капитал. [online] Доступ 22.12.07 за адресою [link].

14. В погоне за прибылью застройщики экономят на отделке новых квартир и инфраструктуре домов. [online] Доступ 21.05.08 за адресою [link].

15. Комментарий аналитика ИК Dragon Capital Алексея Зеркалова. [online] Доступ 05.08.2008 за адресою [link].

16. Строитель XXI века. Председатель совета директоров инвестиционно-проектной компании «XXI век» Лев Парцхаладзе прогнозирует рост цен на жильё ещё как минимум в течение 5-7 лет. [online] Доступ 15.02.07 за адресою [link].

17. Украине грозит спад производства, снижение прибыли компаний и рост безработицы. [online] Доступ 08.09.08 за адресою [link].

18. Там само.

19. В погоне за прибылью застройщики экономят на отделке новых квартир и инфраструктуре домов. [online] Доступ 21.05.08 за адресою [link].

20. Комментарий аналитика ИК Dragon Capital Алексея Зеркалова. [online] Доступ 05.08.2008 за адресою [link].

21. Там само.

22. Там само.

23. Шаповал К. Квадратный ответ. Когда выгодно поку- пать жилье. Фокус. [online] Доступ 17.03.10 за адресою [link].

24. Парцхаладзе знает, когда лопнет мыльный пузырь недвижимости. [online] Доступ 16.06.2010 за адресою [link].

25. Квартирный ответ. [online] Доступ 21.08.2010 за адресою [link].

26. Гарві, Д. Пояснюючи кризу. Інтерв’ю. Спільне. [online] Доступ 06.10.2010 за адресою: [link].

Next issue

Blogs

Facebook

Our partners