Дарія Черніна, Альона Ляшева
З 1 березня в Україні запрацювала програма «Доступна іпотека під 7%». Згідно з нею, українці зможуть придбати житло з фіксованою річною ставкою 7%. Перші договори про надання українським сім’ям квартир в іпотеку підписувались під час форуму «Україна 30. Інфраструктура» в досить традиційному стилі: у світлі софітів, посеред сцени в оточенні чиновників, президента та представників банків-кредиторів. Деякі родини ледве стримували сльози, адже нарешті вони зможуть отримати житло, про яке мріяли.
Утім, експерти стверджують: радіти поки зарано, адже довгоочікувана програма іпотеки має низку ризиків. Головні з них полягають у тому, що будь-яке субсидування попиту на житло апріорі підвищує вартість житла, іпотека під омріяну фіксовану ставку в 7% доступна далеко не кожній родині, а вигоди від такої «пільги» передусім отримують забудовники та банки.
Форум«Україна 30. Інфраструктура». Джерело: Економічна правда
Історія (не)доступного житла
У багатьох країнах іпотека — це чи не єдиний спосіб придбати власне житло. Але в Україні з цим не склалось.
Лише в короткий період з 2003 по 2008 в Україні стався вибух іпотечного ринку. Це було можливим завдяки тому, що українські банки кредитувалися в іноземних та видавали споживчі кредити тут — у доларах. Глобальна фінансова криза 2008 року спричинила відтік іноземного капіталу й уся схема з тріском провалилася.
Після 2008 року іпотечні ринки в багатьох країнах світу опинилися в глухому куті через нездатність населення обслуговувати борги в банках та борги банків іншим банкам. Для їхнього перезапуску було необхідне вливання ззовні. Приватний фінансовий сектор не був готовий до таких ризиків, і головну роль у вирішенні фінансових проблем у більшості країнах світу взяла на себе держава. Цей процес означили словом bailout, тобто «виручити з біди». Щоправда, як не дивно, «Чіп та Дейл» поспішили на допомогу не людям, яких банки виселяли за несплату по іпотеках, а самим банкам.
В Україні криза іпотечного ринку не була такою масштабною, як, наприклад, в Іспанії чи Італії. Людей, що мали житло в кредит, не виселяли масово, але й цілеспрямовано в їхні проблеми ніхто не втручався. А от банки отримали свою «допомогу», передусім «ПриватБанк» та «Ощадбанк». Звідки в українського уряду були на це ресурси? Ні, не перегляд минулої невдалої політики, а новий кредит, лише більший. З 2008-го по 2010 рік Україна отримала один із найбільших кредитів від МВФ — 14,4 млрд дол. Ця політика дозволила «врятувати» та навіть укріпити положення найбільших банків, але не перезапустити ринок іпотеки.
Передусім перезапуск був неможливий через відтік іноземного капіталу з ринку кредитування. Останні вісім років іпотечний ринок функціонує в основному в гривні, не отримуючи істотних вливань ззовні. Хоча з 2015 по 2019 рік кількість іпотечних договорів на квартири й житлові будинки збільшилася удвічі, число оформлених іпотечних кредитів 2020 року склало лише 13,5 тисячі. Це, звичайно ж, зовсім небагато для країни з чотирма містами-мільйонниками: лише за 2019 рік український житловий фонд збільшився на 280 тисяч квартир.
"Лише в короткий період з 2003 по 2008 в Україні стався вибух іпотечного ринку."
Як нібито дієвий механізм виходу з кризи, у 2012 уряд розробив та представив «Державну програму по забезпеченню молоді житлом на 2013—2023 роки» (ДПЗЖ. — ред.). Вона передбачала виділення коштів для надання пільгових довгострокових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла в розмірі трохи менше ніж 2 млн гривень. За три роки за цією програмою було надано 978 пільгових кредитів із державного бюджету та 1259 — з місцевого. Трохи більше ніж 2 тисяч домогосподарств на всю країну — це крапля в морі для збільшення доступності житла, але не крапля для популістичного вихваляння політиків. У 2015 році програма була значно послаблена, бо кошти надходили лише з місцевих бюджетів і статутного капіталу Держмолодьжитла, а не із загального фонду державного бюджету України. Були й інші програми, але жодна не була ефективною.
Про ДПЗЖ згадали вже в новому уряді. Таким чином, з осені 2020 року в рамках програми «Доступні кредити 5-7-9%» запрацював механізм здешевлення вартості іпотечних кредитів. Якщо раніше річна ставка за кредитом для фізичної особи становила 15—40%, то уряд Зеленського поставив за мету зробити ставки не більшими за 10% у 2020 році, 7% —з березня 2021 та 5% —у 2022 році. На думку чиновників, це важливий крок у розвитку економіки країни та шанс на забезпечення гідним житлом громадян. Але й тут виявилось не все так просто.
7% в подарунок від Зеленського
Останні роки кредити на житло не користувались масовим попитом у громадян. Головною проблемою українського іпотечного кредитування було те, що вартість обслуговування кредиту є високою. Ціна, яку споживач сплачує за 10—20 років, удвічі, утричі, ба навіть у шість разів перевищує початкову ціну житла. Інакше кажучи, це елементарно було не вигідно, особливо враховуючи політичну та економічну нестабільність в Україні. Якщо ж іпотека була у валюті, то обслуговування кредиту ставало ще дорожчим.
За словами киянки Тетяни, у 2008 році на вторинному ринку нерухомості вона взяла в іпотеку на двокімнатну квартиру в центрі Києва в хрущовці. Тоді житло вартувало 170 тисяч доларів. 20 тисяч киянка сплатила зі своїх заощаджень, 150 — взяла в банку. Коли долар був «по вісім», щомісяця родина сплачувала майже 2,5 тисячі доларів (близько 20 тисяч гривень у 2013 році). У 2015 році ця цифра становила понад 50 тисяч у гривневому еквіваленті, що стало недосяжною сумою для родини з доходами, вищими за середні по столиці. Пройшовши кола судового пекла, Тетяна все ж змогла закрити іпотеку й стати власницею квартири. Підрахувавши витрати, зрозуміла:квартира обійшлась їй у понад 6 мільйонів гривень, а сьогодні така ж квартира в тому будинку не коштує й 1,5 млн грн. Такими історіями інтернет переповнений.
Що пропонує уряд? Згідно з ініціативою Президента України та Кабінету міністрів України (КМУ), громадяни матимуть змогу придбати житло на вторинному та первинному ринках, яке було збудовано до 2015 року (у постанові КМУ — до 2018 року. — ред.). Відсоткова ставка за кредитом встановлюється на рівні 13—15%, з яких 7 процентних пунктів мають сплачуватися щорічно домогосподарством, а іншу частину витрат — покриває Фонд підтримки підприємництва через банки-кредитори. Таких банків наразі в програмі сім: «ОТП Банк», «ПриватБанк», банк «Глобус», «Мегабанк», «Кредобанк», «Ощадбанк» та «Укргазбанк». Заступник міністра фінансів із питань євроінтеграції Юрій Драганчук зазначив, що в програмі застосовується трирічне бюджетне планування в рамках бюджетної декларації. Тобто кошти будуть передбачатися не в межах одного року, а на наступні три роки. Тут ховається перший нюанс підписаної постанови. Термін кредитування — до 20 років: зараз держава страхує позичальників на три роки, даючи гарантію покриття відсоткових ставок. Але досвід запровадження подібних програм у країні показує, що існує ймовірність того, що за три роки гроші з бюджету просто перестануть виділятися, а весь кредит стане проблемою позичальників.;
Максимальна сума кредиту не повинна перевищувати два мільйони гривень, а максимальна вартість житла має бути не більше ніж 2,5 мільйона. Перший внесок повинен складати не менше ніж 15% від суми кредиту, який видається на строк до 20 років. Взяти участь у програмі може громадянин України віком до 70 років. При цьому, зазначають чиновники, необов’язково перебувати на квартирному обліку, бути молодою сім’єю, внутрішньо переміщеною особою, науково-педагогічним працівником, медиком чи працівником бюджетної сфери, як це було раніше.
"Існує ймовірність того, що за три роки гроші з бюджету просто перестануть виділятися, а весь кредит стане проблемою позичальників."
Крім цього, в уряді скасували вимогу щодо неперевищення забезпечення житлом на рівні 13,65 м² на одного члена сім’ї. Це стосується й проживання в гуртожитку мешканцями аварійних будинків. Отримати держпідтримку зможуть будь-які громадяни, які не мають у власності чи власності сім’ї об’єктів житлової нерухомості, та/або чинних договорів з фінансування (інвестування) будівництва житлової нерухомості, та/або майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва житлової нерухомості, якщо їхня загальна площа перевищує 50 м² на одинокого громадянина чи сім’ю з двох осіб та 20 м² — на кожного наступного члена сім’ї. Працює це таким чином: для родини з трьох людей нормативна площа, згідно з постановою, становить 70 м², тож максимальний метраж, який дозволить ця програма, — 84 м². І за 14 додаткових метрів треба платити повністю з власної кишені.
Новобудова в смт Слобожанське Дніпропетровської області. Джерело: Уніан
Окрім цього, збільшується максимально допустимий розмір середньомісячного сукупного чистого доходу позичальника та членів його сім'ї з 5-кратного до 10-кратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки. Якщо в січні 2021 року в Києві середня заробітна плата складала 17,5 тисячі гривень на місяць, то офіційний місячний дохід сім’ї має бути 175 тисяч гривень або менше. У регіонах цифри будуть нижчими— до 111 тисяч у Львові або до 98 тисяч в Чернігові. Враховуючи нестабільність ринку праці в країні, а також нетипові форми зайнятості, що стають дедалі популярнішими в період епідемії Covid-19, існує ймовірність того, що багато тих, кому необхідне житло,будуть обмежені в доступі до програми. Ба більше, частина людей не зможе навіть формально підтвердити свій дохід, навіть якщо він «наздоганяє» такі суми.
Роль іпотечного ринку в українській економіці
Коли в країні починається дискусія про важливість іпотечного кредитування, як правило, всі наводять відсотки, які діють у багатьох країнах Західної Європи. Наприклад, в Данії — 0,65%,у Франції — 1,7%, в Німеччині — 1,9% річних. В Україні реальна ставка за іпотекою досі коливається в рамках 19—25%, що в майже 20 разів вище за європейські відсотки. Це робить іпотеку привілеєм лише тих, хто має гроші. За результатами дослідження Національного банку України, проведеного в другому півріччі 2019 року, пропозиції іпотечного кредитування часто обмежені партнерськими програмами банків із забудовниками. Так, максимальний термін кредитування за партнерськими програмами становить 20 років, а сума позики сягає 2 млн грн за умови першого внеску 20—60%. Частка молодих позичальників, до 30 років, порівняно невисока — близько 15%. Київ залишається лідером іпотечного кредитування — понад 35%, але в останні роки зростає частка західних і південних регіонів.
Іпотечні позики в Україні становлять менше ніж 1% від ВВП, що разюче відрізняється від інших країн світу. Там звичні масштаби іпотеки — десятки відсотків від ВВП. Так, у Польщі або Чехії цей показник коливається в діапазоні 20—30%, а в більш розвинених країнах нормальне явище — 40—80% від ВВП.
"Якщо через певні обставини позичальник не зможе виплатити обіцяні відсотки у визначений термін, банк має повне право «реалізувати ваше житло для покриття витрат»"
Іпотечний ринок сутнісно не впливає ні на структуру економіки, ні на доступність житла. Він радше є одним із ресурсів разом із з купівлею на виплату, що допомагає забудовникам триматись на плаву. Навіть більше, й інші умови системи кредитування грають на руку забудовникам та банкам. Наприклад, якщо через певні обставини позичальник не зможе виплатити обіцяні відсотки у визначений термін, банк має повне право «реалізувати ваше житло для покриття витрат».
Не варто також забувати: практично всі іпотечні програми в Україні містять у собі приховані платежі. Це — страхування життя й здоров’я позичальника на термін усієї кредитної програми (0,5—1% від суми кредиту); страхування нерухомості, що купується, щорічно на термін всієї кредитної програми; разова комісія під час видачі кредиту (0,7—1% від суми); за кошт позичальника виконується оцінка нерухомості, причому тільки оцінювачами, яких вибрав банк, що може стати ризиком завищення ціни на житло в порівнянні із середніми ринковими цінами.
Що чекає на іпотечний ринок далі?
У 2021 році Фонд розвитку підприємництва отримав із державного бюджету 5 мільярдів гривень. Цих коштів вистачить, щоб видати іпотеку близько 5 тисячам родин. Але уряд ніяк не коментує, що буде із сім’ями, які раніше й за дії інших державних програм роками очікували іпотеку від держави. Станом на липень 2020 року в черзі до програми ДПЗЖ було зареєстровано 7513 заяви. Загалом, як підрахували в Держстаті, в Україні станом на 1 січня 2015 року 657,2 тисячі сімей та одинаків перебували на квартирному обліку, серед яких молодих сімей — 68,1 тисячі. Не завершуючи інші програми, держава розпочинає нову. Чим це виправдано, крім спроб «слуг народу» імітувати активну діяльність на благо «народу», сказати важко.
Попри те, що право кожного на житло закріплено в Конституції України, урядова політика не спрямована на збільшення доступності житла. Проблеми, які супроводжують іпотечні кредити останні 15 років, ніяк не озвучуються. Це передусім підтримка попиту, а не пропозиції на ринку нерухомості. Стимулювання іпотечного ринку збільшить ліквідність ринку нерухомості. Це підвищить ціни на житло до наступної кризи. Така ситуація вигідна для забудовників, які встигнуть до банкрутства продати квартири (навіть не добудувати!), але не для громадян, яким житло потрібне. А криза в таких умовах неминуча. Навіть якщо її причини не будуть зовнішніми для ринку нерухомості, то сама логіка цього ринку веде до кризи. Із зростанням цін на ринку нерухомості збільшуватися мають й обсяги іпотек. Через таке подорожчання, як це ставалося не один раз, громадяни не зможуть повернути кредит, що й завалить всю іпотечну піраміду.
"Така ситуація вигідна для забудовників, які встигнуть до банкрутства продати квартири (навіть не добудувати!), але не для громадян, яким житло потрібне."
Крім цього, пропонована модель несе низку ризиків, які стосуються того, хто все ж отримає кредитування. Ліберальне податкове законодавство у сфері нерухомості створює ситуацію, в якій житло, куплене за допомогою іпотеки, може опинитись у власності не тих, хто потребує його для життя, а у спекулянтів та рантьє.
Джерело: ТАСС
«Минулого року в Україні видали близько чотирьох тисяч іпотечних кредитів, майже половину з них — в Києві та області. Якщо цього року видадуть навіть декілька тисяч таких кредитів, то це ніяк не змінює загальний стан ринку, а навпаки — відтягує проблему справжньої реформи й витрачає час і бюджетні гроші», — підсумовує експерт із житлової політики Павло Федорів.
Чи є вихід?
Так. І він полягає у відмові від стимулювання попиту на кредитне житло. Державні кошти (а завдяки цій програмі ми бачимо, що вони є!) мають бути спрямовані на оздоровлення пропозиції —побудови житла не для прибутків, а для життя в ньому. Конкретних механізмів такого підходу політики можна пропонувати безліч. Серед найпопулярніших у країнах ЄС — програми соціального житла та регулювання цін на ринку оренди. Лише зміна житлової політики в протилежний бік зможе перетворити житло з фінансового активу на домівки для тих, хто його справді потребує.
Стаття підготовлена за підтримки Rosa Luxemburg Stiftung в Україні з коштів Міністерства економічного співробітництва та розвитку ФРН.
