Майже в кожному населеному пункті України люди стикаються з проблемами у житловій сфері, але ці проблеми дуже різні. У великих містах новоприбулим важко знайти житло для оренди, у менших — власники житла втрачають кошти через здешевлення їхньої нерухомості, в селах люди покидають домівки в пошуках кращих умов для життя. Але всюди люди стикаються з низьким рівнем житлових умов, нерегульованою забудовою, нестачею соціальної та транспортної інфраструктури.
Часто вважають, що такі проблеми треба вирішувати локально — на рівні міста або району. У таких негараздах звинувачують виключно забудовників та чиновників. Але, незважаючи на їхню особисту причетність, не треба забувати, що вони діють у певних структурних умовах. Звичайно ж, протистояння загарбницькій забудові та локальні зміни від низових ініціатив — незамінний рушій покращення простору й житла, але і тут свої обмеження накладають ті ж таки макро соціально-економічні фактори.
У цій статті я детально розгляну одну з основних передумов проблем із житлом та відмінності цих проблем від міста до міста — регіональну нерівність. Я покажу, як поглиблення регіональної нерівності створює передумови для житлової кризи та яким чином інвестиції у якість та доступність житла можуть стати інструментом для протистояння регіональним соціально-економічним розривам.
Регіональна нерівність: чому зарплати в Чернівецькій області вдвічі нижчі, ніж у Києві?
Досліджуючи зв’язки між регіональною нерівністю та проблемами з житлом подивимось спершу на динаміку такої нерівності в Україні від початку незалежності. Поглянемо на частки валового регіонального продукту по регіонах України на 2017 рік.
Джерело: Державна служба статистики України
Беззаперечний лідер — місто Київ, яке відповідальне за майже чверть вартості, яку виробляє країна. Певну конкуренцію складає Дніпропетровська область, оскільки саме в ній знаходяться експортоорієнтовані промислові підприємства та одне з найбільших міст країни. Наявність великих міст підвищує частки й таких областей, як Львівська, Одеська та Харківська, в порівнянні з регіонами, що сильно пасуть задніх. Але самі лише міста не створюють валовий продукт, наприклад, у Харківській області розташовані промислові підприємства та видобувається газ. Нерівність додатково посилилась внаслідок втрати частин Донецької та Луганської областей, а також Криму та міста Севастополь, але не радикально. Усі ці регіони, крім Донецької області, не мали високих часток у загальному валовому продукті і 2013 року.
Варто зазначити, що порівняно високий ВРП не означає, що рівень життя населення в кожному населеному пункті регіону вищий, ніж в інших регіонах. Такі показники, як ВРП, — це широкі мазки, нечутливі до нерівностей між містами та селами в межах одного регіону. Показова в цьому плані різниця в частках ВРП між Києвом (23,4%) та Київською областю (5,3%).
Інший важливий індикатор регіональної нерівності — рівень заробітних плат.
Рисунок 2. Середня заробітна плата по регіонах, гривні, травень 2019 року (до вирахування податків)
Джерело: Державна служба статистики
Знову ж таки, Київ радикально відрізняється від решти країни. Ба більше, рівень доходів у Києві сильно викривлює середнє по Україні, роблячи його доволі віддаленим від реалій Чернівецької або Херсонської областей. Але найцікавіше — це не сам рівень регіональної нерівності, а те, що вона є абсолютно невипадковим результатом слідування певним моделям національного розвитку. На це вказують дослідження регіональної нерівності як України, так і інших пострадянських країн.
Ще до глобальної фінансової кризи 2008 року дослідники звертали увагу на зростання регіональної нерівності в Україні. Влад Михненко та Адам Свейн, опрацювавши дані за 1990—2007 роки, показали, що Київ, Харківська область та промислові регіони Сходу концентрували прибутки, поки решта країни або залишалась на тому ж рівні, або ж занепадала (Mykhnenko & Swain 2010: 148). Але причини успішності цих регіонів доволі різні. Якщо такі великі міста, як Київ, збагачувались насамперед завдяки сервісній та фінансовій економіці, то Дніпропетровська, Донецька, Луганська області примножували валовий продукт завдяки промисловості. Інші регіони пасли задніх через те, що переважно там розташоване низькопродуктивне сільськогосподарське виробництво. Така ситуація тісно пов’язана як із моделлю інтеграції України в глобальну економіку, так і зі стратегіями українських політичних еліт. Михненко та Свейн наголошують, що до 2004 року економічне зростання України базувалось на створенні умов для розвитку експортоорієнтованих галузей, насамперед металургійної. Таку модель дослідники влучно називають кучманомікою. Але з перемогою Ющенка на зміну цій моделі прийшла модель, що базувалась на фінансіалізації економіки, тобто на залученні не лише прямих іноземних інвестицій, що були дуже вибірковими й орієнтувались на Київ (Kallioras & Tsiapa 2015: 80), а й позик міжнародних банків, що концентрувалися знову ж таки у Києві та Харківській області (Mykhnenko & Swain 2010:155—158).
"В останні роки експорт продуктів сільського господарства став переважати над продуктами хімічної, металургійної чи машинобудівної промисловості."
Оскільки українська економіка до 2008 року зростала переважно завдяки позиковому фінансовому капіталу та експортній торгівлі продуктами промисловості, не дивно, що Україна сильно постраждала від глобальної фінансової кризи. І в першу чергу постраждали індустріалізовані регіони, на фоні яких сільськогосподарські регіони стали відносно успішнішими (Kallioras & Tsiapa 2015: p.86-87). Добиває українську промисловість й конфлікт на Сході країни. В останні роки експорт продуктів сільського господарства став переважати над продуктами хімічної, металургійної чи машинобудівної промисловості. Наявна модель навряд чи буде змінюватись, адже вона конструюється під тиском глобальних процесів — надлишку металургійних виробничих потужностей у світі, фізичного та морального застарівання потужностей через брак інвестицій, що сильно знижує конкурентоздатність України у світі. Через це нерівність між великими містами, де сконцентрована сервісна економіка, та рештою країни буде лише поглиблюватись, бо сільське господарство має нижчу додану вартість в порівнянні з промисловістю.
Такі макроекономічні тренди йдуть пліч-о-пліч із соціальним та демографічними. Костянтин Мезенцев, Григорій Підгрушний та Наталія Мезенцева (2015), аналізуючи соціально-просторову поляризацію в Україні, наголошують, що лише декілька населених пунктів мають сприятливу демографічну ситуацію, серед них Київ та Закарпаття, де склалася збалансована вікова структура. У Західній та Південній Україні відносно сприятлива демографічна ситуація. Такі регіони, як Черкаська, Вінницька, Хмельницька, Кіровоградска, Київська, Полтавська, Запорізька, Дніпропетровська, Донецька та Луганська області, дослідники називають демографічною периферією, а демографічну ситуацію в Чернігівській області оцінюють як катастрофічну. Такі тенденції, на думку авторів, стали передумовами для просторової соціальної ексклюзії (виключення), як от доступ до навчальних та медичних закладів, дитячих садочків та концентрації бідного населення в селах. Соціальна ексклюзія оцінювалась через доступ до таких типів харчових продуктів, як м’ясо, молочні продукти, фрукти та ягоди та інші. Найнижчим рівень якості харчування виявився у сільській місцевості (Mezentsev, Pidgrushnyi & Mezentseva, 2015).
Це характерно для всіх пострадянських країн. Наталія Зубаревич показує, що в порівнянні з Росією та Казахстаном, економіка яких побудована навколо нафти, Україна має нижчі рівні регіональної нерівності, але водночас найслабшу систему перерозподілу, соціальну політику та найменше вкладень у відсталі регіони. І це призвело до найсильнішого поглиблення регіональної нерівності серед цих трьох країн у порівнянні із тим, які вони були перед проголошенням незалежностей в 1990 році (Zubarevich 2015).
У політичній економії процеси утворення нерівностей, описаних у цьому розділі, називаються нерівномірним географічним розвитком (uneven geographical development). Він притаманний будь-якому капіталістичному суспільству та має різні прояви на різних просторових рівнях. Ця закономірність не лише пронизує глобальний, національний та міський рівні, вона впливає й на різні сфери суспільного життя, зокрема на житло, його виробництво та розподіл між різними категоріями людей.
Розвиток житлової сфери в умовах нерівномірного розвитку
Поглиблення регіональних нерівностей, а також концентрація прибуткових сфер у столиці сильно вплинули на житлову сферу. У цьому розділі я виділю основні взаємозв’язки між житловими процесами та процесами просторової нерівності.
Хоча промисловість економіка та сільське господарство домінують у виробництві доданої вартості, найвищі рівні доходів мають працівники «нематеріальних» сфер економіки, сконцентрованих у великих містах. І лише цей невеликий кластер населення може приносити прибутки забудовникам. В той час, як Київ не перестає забудовуватись, незважаючи ані на економічні кризи, ані на збройний конфлікт в країні, навіть відносно великі та економічно важливі міста не розбудовуються. Погляньмо, наскільки сильним є цей розрив.
Рисунок 3. Новозбудоване житло у різних регіонах України у 2018 році, частка від загальнонаціональної кількості
Джерело: розрахунки авторки на основі даних Держкомстату.
У Києві та Київській області будують третину українського житла. Важливо розглядати Київ разом із передмістями, які формально є вже областю, хоча економічно та соціально пов’язані з Києвом. Ці дані описують саме квадратні метри жилої площі, а не кількість нових домогосподарств, тобто лише опосередковано відображають кількість сімей, яким вдалося переїхати у нове житло. В цьому вимірі один двоповерховий будинок у Закарпатті може дорівнювати десятку київських «смарт-квартир». Цікавим є те, що саме західні області йдуть за Київською на шкалі нерівності. Очевидно, будівництво в цих регіонах фінансується грошовими переказами трудових мігрантів. З падінням у 2014 році курсу гривні, а відповідно й цін на житло, які із 1990-х на практиці обраховуються в доларах, інвестиції у житло стали для трудових мігрантів ще більш поширеним способом зберігання зароблених грошей. На рисунку 4 показані п’ять областей, в яких будівництво житла різко прискорилось у 2014 році. Київська область лідирує, але західні області — Львівська, Івано-Франківська, Волинська та Хмельницька — пережили небачені до того темпи зростання.
Рисунок 4. Темпи введення в експлуатацію новозбудованого житла, топ-5 областей, 2007—2016
Джерело: Держстат.
Такий активний приріст у житловому будівництві відбиває світову тенденцію до делокалізації ринків нерухомості, коли місцевих жителів, що хотіли б використовувати житло за його прямим призначенням, з ринку витісняють інвестори, які часто не проживають навіть поряд, а куплену нерухомість розглядають як спосіб зберегти або примножити статки. Купівля російськими елітами нерухомості у Лондоні є, можливо, найвідомішим, але далеко не єдиним прикладом. Україна теж переживає схожі процеси. Це аж ніяк не сприяє доступності житла в регіонах, бо підштовхує до зростання цін коштом міжнародного потоку фінансів, які підвищують попит, і як наслідок — ціни.
"Багато працівниць готові долати відстані у 100 й більше кілометрів кожного дня, аби дістатись до місця роботи."
Економічна стагнація решти міст та сіл по всій Україні не сприяє будівництву нових житлових площ. Але навіть наявність або відкриття нових підприємств не є запорукою розвитку житлової сфери. Таку ситуацію підкріплює високий рівень безробіття та плинності найманих працівників. Оксана Дутчак та Анна Оксютович, що досліджують працю швачок в Україні, говорять про те, що багато працівниць готові долати відстані у 100 й більше кілометрів кожного дня, аби дістатись до місця роботи. Все через те, що інвестиції керуються не необхідністю забеспечити робочі місця, а вигідністю розташування, це й призводить до відсутності роботи в населеному пункті проживання та недоступності оренди.
Суперечності житлової сфери
Спробуємо зрозуміти, які процеси спричинили такий стан речей. Наївним, якщо не оманливим, було б просто проводити кореляції між ВРП регіонів та рівнем розвитку житлового будівництва. По-перше, через те, що будівництво і є частиною ВРП. А, по-друге, через те, що нерухомість — доволі специфічний продукт і товар, тісно пов’язаний, з одного боку, з рішеннями державних інституцій, а з іншого — зі сферою фінансів. Щоб окреслити цю специфічність, я виділю три процеси, що мають причинно-наслідковий зв’язок із нерівномірним розвитком житлової сфери. Це механізми розподілу землі, перетворення житла на товар та об’єкт інвестування, а також знищення альтернатив ринковим механізмам виробництва, тобто державного будівництва.
Важливим аспектом такого нерівномірного розвитку є виникнення конкурентного ринку землі. Переорієнтація сфери виробництва житла на отримання прибутку, а не механізму забезпечення потреб з одного боку та контролю з іншого, як це було в радянські часи, зробила Київ та інші великі міста, а також їх передмістя найбільш ласими шматочками для забудовників. Земля де-факто стала розподілятися через ринкові механізми, які досі мають вигляд державного розподілу. Тому конкуренція за «п’ятачки», найближчі до робочих місць, стала найзапеклішою. Але оскільки ринок не існує у вакуумі, ці механізми розподілу землі не завжди мають лише фінансові важелі, вони сильно зав’язані на неформальні зв’язки та домовленості, тобто корупційні схеми. Такі механізми, як відкати за дозволи використовувати міський простір, сформувалися саме як ринкові. І домінують саме в великих містах з більш конкурентним ринком нерухомості. Ба більше, земля не приватизується, а передається в довгострокову оренду. Це допомагає адміністрації зберігати контроль та продовжувати отримувати корупційну ренту. З іншого боку, це не дає можливості забудовникам використовувати землю як заставу у банках та отримувати таким чином кредити на будівництво. Тому основним джерелом фінансування будівництва залишається залучення коштів населення. В той же час велика кількість міст та сіл просто не мають ринку землі (і пов’язаної з ним корупції), оскільки тамтешній простір є абсолютно непривабливим для забудовників.
"Часто відповідальність за «погану» інвестицію перекладають на плечі самих «інвесторів», які довірились Войцеховському чи то Паливоді, але аж ніяк не на законодавство, що уможливлює такі ризиковані схеми фінансування, на чиновників, що надають такі дозволи, на самих забудовників."
Придбання житла є фінансовим інструментом ще з кінця 1990-х, коли забудовники стали продавати квадратні метри у ще не збудованих будинках. Такий механізм, як я зазначала вище, пов’язаний зі специфікою розподілу землі, але водночас він убезпечує забудовника, оскільки той/та не вкладають власний капітал та беруть на себе кредитні зобов’язання. Справжній розквіт цих «інвестицій у повітря» припадає на другу половину 2000-х, з вливанням західного фінансового капіталу, що уможливив відносно доступні іпотечні кредити. Ризикованість обох механізмів — нерегульованого кредитування та купівлі квадратних метрів із майбутнього — поступово стала сприйматися як норма та навіть єдиний можливий спосіб фінансування та виробництва житла. Такий підхід, хоча й послабився після кризи 2008 року, але залишається домінантним. Це породжуємо постійних конфліктів через недобудови або невідповідність забудови обіцяному. Часто відповідальність за «погану» інвестицію перекладають на плечі самих «інвесторів», які довірились Войцеховському чи то Паливоді, але аж ніяк не на законодавство, що уможливлює такі ризиковані схеми фінансування, на чиновників, що надають такі дозволи, на самих забудовників.
Але оскільки сфера житла тісно пов’язана із фінансовою, а останніми роками самі забудовники виконують функції банків та стають фінансовими інституціями, залучаючи кошти населення у власні будівельні фонди, то будівництво житла можливо лише там, де сконцентровані фінансові потоки. Поки житлове будівництво буде вотчиною забудовників та банків, що шукають прибутків, не варто очікувати рівномірного розвитку житлової сфери у різних куточках країни.
Відсутність державних інвестицій у житло є іншим важливим фактором нерівномірного розвитку. За останні п’ять років (2014-2018) за програмою «Доступне житло» було надано підтримку для будівництва або придбання 571 квартири, за програмами доступних кредитів Держмолодьжитла було надано 1774 пільгових кредитів молодим сім’ям, низка інших програм була призупинена. Ці цифри є настільки мізерними, що дозволяють стверджувати про фактичну відсутність державної підтримки доступності житла.
А поняття соціального житла, тобто такого, що належить державним або муніципальним установам та здається в пільгову оренду, досі залишається загадкою навіть для чиновників, що безпосередньо працюють над містоплануванням. Питаючи представників місцевих органів влади про соціальне житло, я постійно стикалась із нерозумінням того, як має працювати цей механізм. Оскільки практика збільшення доступності житла відсутня в Україні, то мова й іти не може про використання соціальної політики для регіонального розвитку.
Нерівномірний розвиток, як економічний, так і житловий, не вигідний ні «переможцям», ні «відсталим». Можна довго переказувати негаразди перенаселення Києва або історію закинутого села. Але справді лакмусовим папірцем глибокої житлової кризи в Україні стали потоки внутрішньо переміщених осіб із зони конфлікту на Донбасі. Саме житлові проблеми часто стають перешкодою адаптації переселенців. Наприклад, Ірина Кузнєцова та Оксана Міхеєва у дослідженні громадських організацій, що займаються проблемами внутрішньопереміщених осіб (ВПО), показують, що допомога у пошуку житла є найскладнішим видом допомоги ВПО. Це пояснюється тим, що ринок житла у містах, близьких до зони конфлікту, різко «підскочив», реагуючи на попит, а не задовольняє потреби, навіть якщо ти тікаєш від війни. Спекулятивність ринку вдало поєдналась з високим рівнем ксенофобії до ВПО. У згаданому дослідженні громадських організацій майже 65% опитаних представників громадських організацій стверджували, що часто стикались з відмовами або завищеною орендною платою для внутрішньо переміщених осіб. Такі проблеми могли б вирішуватись належним державним втручанням та системою соціального житла.
Що не так із регіональним розвитком?
В Україні сформувався підхід до регіонального розвитку, який можна окреслити як репресивно-ліберальний. В основі цього підходу лежить конкуренція різних населених пунктів за ресурси, від іноземних інвестицій, державної підтримки до робочої сили. Звичайно ж «перемагають» у цій боротьбі населені пункти, які вже мають потужніші економічні та інституційні ресурси або ті, яким вдалося залучити відкриття заводу чи інвестицію у вигляді культурних ініціатив, але це радше винятки. На тлі загального занепаду навіть перекази трудових мігрантів стають значним ресурсом. Як не дивно, такий підхід успішно увібрав у себе репресивні практики радянського минулого, основною з яких є інститут прописки. Наразі він існує у вигляді реєстрації, яка обмежує доступ до таких соціальних благ, як медицина чи освіта.
Як показує дослідження CEDOS, УНЦПД та ZMINA, 6,8 мільйона українців проживають не за місцем реєстрації. Це означає, що близько 12% українців стикалися з необхідністю отримувати державні послуги, як-то медицина чи освіта через хабарі та неформальні зв’язки. Обмеження, пов’язані із реєстрацією, породжують специфічні стратегії у конкуренції. Медичні та освітні заклади та інші установи неформально отримували прибутки використовуючи ці репресивні механізми, хоча часто й використовують їх «на благо», як то ремонти. Мабуть, найкращим прикладом тут виступають дитячі садочки, черги в які у великих містах надто довгі та які поступово зникають у сільській місцевості та невеликих населених пунктах.
Що робити?
Єдиною альтернативою таком стану речей зазвичай вважають позбавлення від обмежень, які притаманні недолугій державній системі. Такий підхід сповідують неоліберальні реформатори, які не бачать або обирають не бачити нічого поганого у зростанні столиці та занепаді невеликих населених пунктів. Реформа децентралізації, надаючи шанси містам та селам самостійно розвиватись, недобачає того, що міста, що вже мають сильні коаліції зростання, будуть успішнішими у конкуренції за ресурси. В ногу із цієї реформою йдуть і реформатори освіти та медицини. Фінансування цих благ «слідує за студентом/пацієнтом» знову ж таки у великі і успішні міста. Загалом така логіка вже десятиліттями втілюється у сфері праці і житла, тепер же її переносять й у сферу розподілу державних коштів.
"Регіональне згладжування вимагає державного втручання."
Чи є альтернативи? Звичайно, так. Альтернативою репресивно-ліберальному регіональному розвитку, що склався в Україні, може бути рівномірний регіональний розвиток країни, ідея якого полягає у перерозподілі економічної активності та соціальних благ. У випадку України мова має йти про відновлення реальної економіки у слабших регіонах та невеликих населених пунктах. Програми регіонального згладжування допомогли б зменшити житлові негаразди. Простіше кажучи, якщо б у місті із 100 тисяч жителів була б гідна робота, доступне житло та соціальні послуги, то звідти б люди не їхали до Києва. Але це неможливо за виключно ринкових механізмів розвитку, адже українським елітам просто невигідно створювати нові підприємства. Вони зайняли нішу прибуткових експортно орієнтованих галузей, а створення нових підприємств вимагає інвестицій, що можуть себе не виправдати в умовах низького платоспроможного попиту в країні та високої глобальної конкуренції. Іноземні ж інвестори зацікавлені у найнижчих заробітних платах та відсутності соціальних зобов’язань, тому й переносять виробництва у такі країни, як Україна. Регіональне ж згладжування вимагає державного втручання. І тут якраз можна орієнтуватись на прогресивні практики країн ЄС, які впроваджують програми підтримки бідніших регіонів. Хоча такі програми мають низку недоліків, але їх метою є рівність між різними регіонами та населеними пунктами. Важливою складовою такого підходу могло бути збільшення якості і доступності житла, наприклад, через регіональні/муніципальні програми соціального житла. Це могло б допомогти залучити у регіони кадри, а значить сприяти розвитку, а також би зменшило навантаження на Київ. Звичайно ж, ключовою для цього є просторова економічна реструктуризація, відновлення та розвиток підприємств, що надавали б робочі місця. В той же час сам лише розвиток економіки буде провальним, якщо не передбачатиме інвестицій у соціальні блага, як от житло, освіта, медицина. Забезпечення базових потреб у своєму місці проживання стимулюватиме розвиток бідніших регіонів. Навіть більше, така стратегія сприяє захисту довкілля, адже зменшує кількість безглуздого транспортування благ та працівників. Звичайно ж, така стратегія передбачає переформатування й інших соціальних сфер. Але принаймні надає уявлення, звідки у таких проблем, як житлові, «ростуть ноги» та чому наявний ринковий підхід до фінансування, виробництва та розподілу житла не забезпечує його доступність для жителів як великих міст, так і невеликих населених пунктів.
Посилання
Kallioras, D., Tsiapa, M., 2015. “The Regional Dimension of Economic Growth in Ukraine” In: Eastern European Business and Economics Journal, 1 (3), pp. 71—95.
Mezentsev, K., Pidgrushnyi, G., Mezentseva N., 2015. “Challenges of the Post-Soviet Development of Ukraine: Economic Transformations, Demographic Changes and Socio-Spatial Polarization”. In: Lang, T., Henn, S., Sgibnev, W., Ehlich, K. (eds.) Understanding geographies of polarization and peripheralization: perspectives from Central and Eastern Europe and beyond,New geographies of Europe. Palgrave Macmillan, New York, pp. 252—269.
Mykhnenko, V., Swain, A., 2010. "Ukraine’s diverging space-economy: The Orange Revolution, post-soviet development models and regional trajectories". In: European Urban and Regional Studies, 17, pp. 141—165.
Zubarevich, N., 2015. “Regional inequality and potential for modernization”. In: Oxenstierna, S. (ed.) The Challenges for Russia’s Politicized Economic System. Routledge, New York & London, pp. 182—202.
