«Ріелтор сказав, що сьогодні було більше 300 запитів і знайшли лише 5 квартир»
«Ми шукали по всій Львівській області, у Львові нічого не вийшло, знайшли в Луцьку, їдемо туди»
«Мабуть доведеться повертатись у Харків»
Схожі слова я чую у Львові кожного дня. Думаю, що вони звучать багато де по всій західній Україні і східній Польщі, а далі будуть промовлятись і в багатьох інших місцях, куди прямують ті, хто втікає від війни. За останній місяць у Львові вдалося тимчасово розмістити тисячі людей, а яку кількість не вдалося – невідомо.
Спостерігаючи за тим, наскільки складно зараз знайти домівку на декілька місяців для людей, які втекли від бомбардувань, мені хочеться кричати: «Ми ж вам говорили про соціальне житло і проблеми з ринком оренди, а ви не нічого не робили!» Але злість не призведе до жодного поступу в забезпеченні бодай частини потребуючих. Тому спробую розібратись на прикладі Львова, що саме відбувається зараз із житлом.
Лише за офіційними даними до Львова приїхало 200 тисяч людей, насправді ж – у 2-3 рази більше. Місцевий ринок оренди відреагував так, як може відреагувати на це нерегульований ринок. Однокімнатні квартири здають подекуди й за 1000 доларів. Через різке зростання попиту на житло біженці не мають змоги залишитись у місті, а орендарям або незаконно піднімають ціни, підштовхуючи до виселення, або взагалі порушують їхні права, виселяючи.
Скріншот із сайту з пропозицією оренди.
Як на кризу відреагували відповідальні за житлову політику?
На все, що спромоглася міська влада – це моралізаторські залякування орендодавців. Необхідність приймати людей у Львові існувала й до повномасштабного вторгнення, але лише 3 березня мер Андрій Садовий звернув увагу на проблему і заявив:
«Ціни на проживання у Львові мають залишатись такими, як були у довоєнний час. Орендодавець чи готельєр, який виставляє завищену ціну за помешкання – мародер! Повідомляйте про такі випадки на Гарячу лінію міста – 1580. Ми будемо діяти так, як потрібно в умовах воєнного часу: перевіримо і зробимо імена мародерів публічними, а також передамо дані СБУ».
Хоча такі символічні жести – це краще, ніж повне ігнорування проблем, але вони майже не впливають на реалії ринку оренди. Адже, якщо ви – ВПО (внутрішньо переміщена особа) і потребуєте даху над головою, то в першу чергу ви витрачаєте дорогоцінний час на пошук житла, яке вам по кишені, а не за захмарними цінами. Якщо ж вас виселяють, піднімаючи ціну, то жодні публічні списки чи страх перед СБУ не переважать права приватної власності на квартиру. Орендодавець навіть може викликати поліцію, щоб вас виселити.
Трохи більше шансів натиснути на орендодавця мають ті, хто винаймає житло за договором. Але і в такій ситуації право приватної власності використати простіше, ніж доводити в суді, що виселення до закінчення дії договору допустиме лише за певних умов. Легальні механізми, які дозволяли б захищали орендарів, було складно застосовувати і до війни. Цивільний кодекс гарантує захист прав орендаря, але реальне втілення таких гарантій вимагає судової тяганини, залучення адвокатів. Водночас механізм захисту права приватної власності орендодавця доволі простий – необхідно лише викликати поліцію та показати документи, що підтверджують власність на житло. Отже, права орендаря на практиці важче захистити, ніж права орендодавця.
Люди перестрибують колії, щоб встигнути на потяг для виїзду з України на залізничній станції у Львові. 26 лютого 2022 / Mykola Tys, AP
Накласти заборону на виселення, а також заморозити ціни на ринку оренди може та має центральна влада. Але серед законів, над якими працює Верховна Рада, немає навіть натяку на спроби захистити орендарів, а заклики дослідників житлової політики ігноруються.
Окрім регуляції ринку оренди, необхідним кроком є створення нових можливостей для ВПО. Розвиток сфери некомерційного житла міг би забезпечити прихистком біженців. Але соціальне житло як цілеспрямована політика в Україні ніколи не функціонувала. Наразі з’являються поодинокі ініціативи від окремих державних органів у цьому напрямку. Наприклад, у Львівській області гуртожитки закладів освіти використовують для поселення переселенців, а Міністерство культури та інформаційної політики закликає громади самоорганізовуватися для розселення біженців. Кабмін підхопив хвилю самоорганізації громадян і запропонував платформу «Прихисток», що пов’язує тих, хто може тимчасово надати житло, із тими, хто його потребує. Такі практики епізодичні. Вони наче й відтворюють логіку політики соціального житла, однак не складають цілеспрямованої дієвої програми.
Старі санчата не везуть
Політики соціального житла спрацювали б краще, якби розвивалися в мирний час. Більше того, чому до проблем житла звертаються обласні військові адміністрації та Мінкульт, а не профільне Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства чи службовці, безпосередньо відповідальні за житлову політику?
Бо вони зайняті чимось зовсім іншим. Як і раніше, основні зусилля влади направлені не у бік забезпечення доступним житлом якомога більшої кількості громадян, а на підтримку будівництва. Мінрегіон, Конфедерація будівельників України, ДІАМ та інші актори, відповідальні за розробку та впровадження стратегій забезпечення житлом, лише роблять вигляд, що намагаються відповідати на потреби ВПО та людей, чиє житло зруйноване.
Їхнє бачення вирішення проблеми полягає у:
1) створенні системи фінансування будівництва, базованої на ризикованих фінансових механізмах, як-то сек’юритизація (створення ринку боргів за іпотеками),
2) закупівлі житла у забудовників за державні кошти,
3) субсидуванні купівлі житла ВПО.
Якщо якась частина потребуючих і зможе завдяки таким політикам отримати доступ до житла – це будуть не надто чисельні заможніші люди. Справжніми ж бенефіціарами таких політик стануть забудовники, адже усі фінансові потоки направляються саме до них. Доступність житла й отримання прибутків із будівництва – це взаємовиключні явища, і наразі в політиці переважає друге. Ні місцева, ні центральна влада не можуть чи не знають, яким чином реагувати на житлові потреби сотень тисяч біженців. Тому житлові проблеми великою мірою вирішуються шляхом низової самоорганізації. На прикладі Львова можна побачити, як багато містян селять до себе і близьких, і ледь знайомих людей, як громадські організації й ініціативи переоблаштовують різні простори під житло, як багато орендодавців зберігають «стару», вже неринкову ціну на житло.
Ініціатива, до якої я долучилася, намагається допомагати біженцям з особливими потребами знайти довгостроковий прихисток. І це важко, попри те, що ми маємо знайомих ріелторів та сантехніків, знаємо місто та маємо комунікаційні навички. Як мають у цьому хаосі розібратись новоприбулі сім’ї з маленькими дітьми та маломобільні люди?
Такі практики солідарності – це приклад того принципу, на якому має базуватися житлова політика: житло – це базова потреба, а не джерело прибутку, не фінансовий актив.
На жаль, випадок Львова не вирізняється серед інших українських міст. Не готові до забезпечення доступним житлом українських біженців і країни Європейського Союзу. Хоча політики соціального житла та регулювання ринку оренди є більш поширеними у країнах ЄС, ніж в Україні, але за останні десятиліття приватизація та фінансіалізація житла поступово робить його менш доступним навіть для громадян ЄС, не кажучи вже про мігрантів та біженців. В умовах невеликої кількості доступного житла можуть виникати конфлікти між умовними «своїми» і «новими». Тому окрім питання, чи хочуть країни ЄС приймати українок, варто ставити питання, чи зможуть вони забезпечити їх доступним житлом, гідною працею, соціальними сервісами. А разом із цим питанням виникає й питання того, яким чином створити умови, які б урівнювали в правах громадян та негромадян, українців та сирійців. Відповіді на такі запитання можуть врятувати життя.
Час кричати
Є помилки, на яких краще не вчитись. Одна із цих помилок – це житлова політика України, орієнтована на отримання прибутку з нерухомості. Наслідком цієї політики стає те, що люди не тільки змушені переїздити в інший район свого міста, а й повертатися або залишатися в місцях, де вони можуть загинути від дій російської армії.
До війни я називала ці процеси витісненням (displacement). Як називати це зараз, я не знаю. Але впевнена, що життєво необхідно продовжувати кричати до тих, хто приймає рішення щодо житла на локальному, національному та міжнародному рівнях, кричати в Україні та в ЄС. Дослідження, напрацювання, рекомендації є, необхідно чинити політичний тиск. Кричати про соціальне житло, про захист прав орендарів, про недопустимість домінування права приватної власності над правом на прихисток, про гостру необхідність планувати соціальну та демократичну житлову політику на майбутнє.
Кричіть зі мною, бо це не лише про Львів і не лише про Україну.
Авторка: Альона Ляшева.
