Повномасштабне вторгнення Російської Федерації в Україну спричинило безпрецедентну житлову кризу. Більше ніж сотні тисяч будинків пошкоджено та знищено, мільйони українців були змушені залишити свої домівки. Житлова політика виявилась нездатною задовольнити потреби внутнішньо переміщених осіб. Водночас криза сприяла створенню нових неприбуткових форм доступу до житла, організованих громадськістю та муніципальними міськими адміністраціями. Але ситуація досі залишається критичною і потребує уважного переосмислення цілей та механізмів політики житла.
Нова житлова криза
Починаючи з 24 лютого мільйони українців втратили домівки, проте досвід кожної окремої сім'ї чи людини є винятковим. Наприклад, декому вдалося повернутися додому до Києва після того, як область звільнили, а дехто, втративши свій дім, досі не може виїхати з Маріуполя. Необхідно аналізувати все це різноманіття ситуацій для того, щоб окреслити напрямок майбутньої житлової політики. В цій статті я пропоную наступну класифікацію: переміщення спричинене небезпекою війни; переміщення через знищення домівки та через сам ринок житла.
Більшість переміщених осіб залишили домівки втікаючи від прямої небезпеки їхньому життю та здоров’ю, від окупаційного режиму та від гуманітарної кризи. Згідно з даними Агентства ООН у справах біженців, станом на 26 серпня 2022 року було зареєстровано 6 685 625 біженців у Європі та 6 645 000 внутрішньо переміщених осіб в Україні. Більшість ВПО та біженців дотепер володіють своїми домівками, при цьому дехто вже повертається назад або планує повернутись, коли стане безпечніше, а дехто воліє залишитись там, куди наразі переїхав. Українці ж, чиї домівки були знищені або пошкоджені, потрапили у вкрай хитку ситуацію, оскільки шанси отримати гідне житло найближчим часом мізерні.
Зі слів Олени Шуляк, представниці Кабінету міністрів у Верховній Раді України, від обстрілів найбільше постраждали Донецька, Харківська, Київська і Чернігівська області. Шуляк зазначила, що російська армія знищила 15 мільйонів квадратних метрів житла, близько 800 000 українців втратили домівки через війну, 220 000 осіб уже подали заявки на відшкодування збитків. Тепер влада має забезпечити тимчасовим помешканням усіх, чиє житло відновлюють чи перебудовують. При цьому залишається великою ймовірність, що переміщені особи не схочуть повертатись до місць колишнього проживання.
Зруйновані квартири у житловому будинку в Харкові внаслідок обстрілів російською армією. Фото: Andrea Carrubba / Anadolu Agency via Getty Images
Також існує інший тип житлової проблематики, який отримує значно менше уваги — мешканці західних областей України були виселені через бум ринку оренди. Стаття Transparency International стверджує, що з жовтня 2021 до травня 2022 ціни на оренду зросли на 96% у Львівській області, на 225% в Закарпатській та на 118% в Івано-Франківській. Нині цей бум частково спав, бо ціни на оренду стали недоступними не тільки для ВПО, але й для «місцевих». Аби власник мав змогу здати в оренду житло ВПО в два рази дорожче, багато кого виселили, так що люди опинилися на високоспекулятивному ринку оренди. Оскільки ринок оренди здебільшого «сірий», немає джерел, які дозволили хоча б загально оцінити кількість таких виселень.
Ця стаття намагається показати, яка житлова політика могла б задовольнити широке та хитке різноманіття житлових потреб, з яким стикаються українці зараз та стикатимуться найближчими роками. Але спочатку спробуємо окреслити тип житлової політики, який (найкраще) засвідчує житлову кризу.
Житлова політика до та після війни
Починаючи з 1990 року, коли ринок житла тільки почав розвиватися в Україні, житлова політика була націлена переважно на надання помешкання у приватну власність. Основні механізми були такі: масова приватизація житла в 90х, підтримка ринку іпотек в 00х, підтримка приватних забудовників, особливо через політику використання землі, державні субсидії населенню на купівлю житла, ігнорування політик соціального житла, відсутність ефективного регулювання ринку оренди.
Після анексії Криму та початку війни на Донбасі в 2014 році, близько півтора мільйона українців утікали з окупованих та прилеглих до лінії фронту територій. Пошук житла став для них одним з головних питань. Житлова політика тоді була направлена на підтримку кожної ВПО в отриманні її чи його власного житла. Результатом таких програм стала видача всього декількох сотень приватних квартир на рік. Як наслідок, у 2020 році, після 6 років війни, близько 70% ВПО так і не змогли розв'язати своє житлове питання.
Руйнування після ракетних обстрілів Петровського району, Донецьк, 21 березня 2022 року. Фото: Leon Klein / Anadolu Agency via Getty Images
Заданої мети забезпечити кожну родину приватним житлом було неможливо досягнути, навіть якщо більше ресурсів направили б на програми з надання житла ВПО у приватну власність. Водночас соціальним житлом забезпечували на дуже низькому рівні, ринок оренди не регулювався. Крім того, ВПО були часто виключені з ринку не тільки через економічні фактори, а й через передсуди людей зі Сходу.
Подібний досвід повторюється під час останніх місяців повномасштабного вторгнення, причому в катастрофічних масштабах. Під час першого місяця після 24 лютого держава змогла на певному рівні забезпечити ВПО тимчасовим житлом. Переважно людей селять в гуртожитки або модульні будиночки. Такі варіанти складно назвати якісним гідним житлом, вони не можуть стати довгостроковим рішенням і повинні бути замінені на більш стале місце проживання.
Влада пропонує вирішити питання довгострокового житла для ВПО державними субсидіями на купівлю помешкання через іпотеку за низькою ставкою. Подібні програми є неефективними та не впливають на ситуацію взагалі. Для прикладу, від початку повномасштабного вторгнення головна інституція відповідальна за державне житло «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» закупила 52 квартири для ВПО. Такий підхід не збігається з реальними потребами людей, а те, що могло б їх задовольнити ігнорується. Влада не намагається врегулювати ринок оренди, зупинити виселення чи надати хоч якесь неприбуткове житло від держави.
Як виживають ВПО?
Масова міграція, яка розпочалася з 24 лютого, змусила мільйони українців шукати нове житло. Під час березня-квітня 2022 року я, разом із групою колег, зібрала інтерв'ю у Львові: були опитані люди, які залишили свій дім та «місцеві», які опинились у місті, де зосередилась велика кількість ВПО. Отримані дані демонструють різні cпособи, до яких вдавались люди, аби забезпечити себе житлом та показують мережу зв'язків суспільства й місцевого уряду, в контексті реакції на кризу. Дані також вказують на проблеми житлової політики в Україні.
Бородянка, 17 квітня 2022 року. Фото: Павло Бішко, «Заборона»
Насамперед внутрішньо переміщеним особам надали тимчасове житло. Прихистки організували в муніципальних будівлях — у школах та спортзалах. Через епідемію COVID-19 навчальні заклади не використовувались як прихистки, вони стали ресурсом, мобілізованим для тимчасового перебування. Подібний процес відбувався в приватному та громадському секторі — офіси компаній, громадських організацій та культурні простори були перетворені на прихистки. Хоча процес був переважно самоорганізованим, все ж він дуже залежав від наявної до 24 лютого інфраструктури. Міста спромоглись надати простори, але знову ж таки організація прийому людей була покладена на плечі волонтерів.
Частина прихистків уже стала довготривалим житлом для ВПО, причому воно не надає задовільного комфорту та особистого простору. Причина цьому — виключення з ринку оренди. Вже з першого дня повномасштабної війни ціни на оренду в західних областях України різко підскочили. Це спричинило не тільки виключення ВПО з ринку, але й виселення «місцевих». Проте така ситуація склалася не з усіма орендованими квартирами. Підняття цін залежало від рішення домовласників, багато з яких залишили довоєнні ціни, що також стало виявом солідарності.
Незважаючи на це, головною проблемою, яку виявив такий процес, стала відсутність регулювання ринку оренди. Ще до війни житлова державна політика ігнорувала ринок оренди як сектор економіки, після 24 лютого нічого не змінилося. Варто зазначити, що практична відсутність програм соціального житла також сприяла житловій кризі, яку спричинило російське вторгнення. Ймовірно, єдиний виняток з такого підходу — окремі рішення обласних, міських та університетських адміністрацій, які дозволили використовувати наявне житло як неприбуткове. В деяких містах гуртожитки слугували у ролі соціального житла, в інших (наприклад Вінниця) — були створені міські інституції для ведення переговорів між ВПО та домовласниками, тим самим стримуючи спекуляції, виселення та дискримінацію на ринку оренди.
Такі політики виникли як кризові реакції, проте вони несуть в собі потенціал стати базою для соціально-орієнтованої житлової політики. Втім, шанси ввести в ужиток подібні практики є вкрай низькими, так як державна житлова політика була і залишається орієнтованою на дотації приватної власності. Державні програми для ВПО та людей, чиї домівки знищені, підтримують і попит, і пропозицію на ринку нерухомості. Отож влада продовжує підтримувати забудовників, а не мешканців міста.
Бородянка, 17 квітня 2022 року. Фото: Павло Бішко, «Заборона»
Сучасна житлова політика в Україні не направлена на задоволення житлових потреб людей, яких з війною стало куди більше. Вона пропонує лише один сценарій — приватна власність на житло. Такий підхід не покриє більшості потреб, а люди, які врешті-решт отримають державну підтримку, все-одно будуть змушені довго чекати на нерегульованому, а значить нестабільному і недоступному ринку оренди.
Для того, щоб вирішити спричинену війною житлову кризу найближчими роками, підтримка приватної власності на житло має бути переорієнтована на врегулювання ринку оренди та надання соціального житла. Наскільки є можливими подібні тренди в процесі «Відбудови України»?
Плани української держави та міжнародних партнерів на «Відбудову України»
У відповідь на масове знищення житла та інфраструктури, держава планує впровадити так званий план «Відбудови України». План стосується не лише житла, проте воно є ключовою потребою українців вже зараз, поки війна триває. Існує декілька аспектів такої політики — вони визначатимуть чи будуть задоволені житлові потреби українців.
На міжнародному рівні фінансовий механізм «Відбудови» вплине не тільки на житловий сектор, але й на структуру української економіки на наступні роки чи навіть десятиліття. Зараз Україна очікує притоку ліквідності від міжнародних фінансових інституцій, таких як МВФ, від країн-партнерів та від репарацій конфіскованих на Заході російських активів. Надаватись така допомога буде у формі грантів та кредитів. Поки український зовнішній борг не скасують, кредити поглиблюватимуть фінансову залежність української економіки, що ускладнить можливість інвестування в неприбуткове житло.
На національному рівні внутрішній розподіл допомоги є ключовим фактором в житловому секторі. Як було обговорено вище, існуючий підхід підтримує власність та ігнорує неприбуткове житло. В умовах житлової кризи існує потреба урізноманітнити форми володіння на правах оренди, не тільки через неcпроможність більшості ВПО купити, але й через нестабільність їхньої ситуації.
Вид на зруйноване місто Рубіжне, 12 липня 2022 року. Фото: OLGA MALTSEVA / AFP via Getty Images
Якою ж має бути житлова політика під час та після війни?
Житлова як будь-яка інша соціальна політика має виходити із потреб людей. А з війною ці потреби стали дуже різними. Велика кількість українців мали переміститися — для когось це переміщення є тимчасовим, для когось довгостроковим. Хтось знайшов собі нове постійне місце проживання, а комусь немає куди повертатись. Але навіть ті українці, яким не довелося тікати від загроз війни, знаходяться під загрозою виселення через «вибух» ринку оренди.
Житлові траєкторії людей залежать не лише від розвитку війни, але й від можливості працевлаштування, старих і нових соціальних контактів, самопочуття у тому чи іншому населеному пункті. Тому необхідно розвивати гнучкий в контексті пропозицій сектор житла. Наразі переважна більшість житла, що пропонується ВПО — це тимчасове житло на кшталт студентських гуртожитків, з яких виселяють із початком навчального року, чи-то модульні будиночки. І хоча таке рішення є хорошим як тимчасове, існує величезна загроза того, що воно стане довгостроковим, і люди роками застрягнуть у неприйнятних житлових умовах.
Відповіддю на такий складний комплекс проблем може стати розвиток доступного ринку оренди, наприклад, через регуляцію приватного ринку оренди та створення неприбуткового сектору оренди.
Хоча регулювання ринку оренди відбувалося ще задовго до модерних часів, але масовою така політика стала саме під час Першої світової війни, коли і військові, і біженці, і багато інших соціальних груп гостро потребували соціальної підтримки. Наслідуючи приклад Франції, більшість країн Європи, їхні колонії, Російська імперія, а також Нью-Йорк та округ Колумбія у 1914-1920 роках наклали мораторій на підвищення цін на оренду, звільнили низку груп від орендної плати та заборонили виселення. Схожі процеси, навіть більш масово, відбулися у Європі під час і після Другої світової війни. Така політика допомогла багатьом бідним містянам, біженцям, родичам військових не опинитись на вулиці чи під обстрілами, вижити, стати на ноги після втрат.
За півроку повномасштабного вторгнення потуги окремих чиновників регулювати ринок оренди в українських містах не мали значущих результатів, адже не були підтримані державними органами влади, зокрема Мінрегіоном, відповідальним за житлову політику. ВПО продовжують жити у тимчасових некомфортних прихистках, чи-то повертаються у міста, що кожного дня зазнають обстрілів.
Зруйнована внаслідок обстрілів будівля, Маріуполь, 28 серпня 2022 року. Фото: STRINGER / AFP via Getty Images
Контроль ринку оренди став для багатьох країн Європи лише початком соціальної житлової політики. Післявоєнна відбудова після Другої світової війни бере на озброєння політику соціального житла, яке досі слугує соціальною подушкою багатьом європейцям, а наразі й українським біженкам та біженцям. Розвиток неприбуткового сектору оренди вже зараз в Україні не лише може підвищити доступність житла, але й забезпечити нам принаймні частину людей, яка найбільше потребує такого захисту, набагато швидше, ніж черга на відновлення та компенсацію житла державою, що її пропонує уряд. Це може відбуватись як через організацію і фінансування побудови житла муніципалітетами чи державними компаніями, так і через зобов’язання приватних забудовників передавати частину житлових приміщень у колективну власність.
Іще однією формою неприбуткового житла є кооперативи. Така форма власності на житло орієнтована на людей, що мають хоча б невелику кількість заощаджень, тому вона не може стати єдиною відповіддю на потреби українців. Але, як я наголошувала вище, гострою є необхідність диверсифікації форм власності і типів житла з огляду на різні потреби.
Російська агресія призвела до небаченої житлової кризи, але водночас і тиск із боку активістів житлових ініціатив лише посилився у нових умовах. Виникає і розвивається велика кількість низових ініціатив із створення доступного житла, які вимагають і регулювання оренди, і соціального, і кооперативного житла. Наприклад, львівські житлові активісти вимагають надання вакантних приміщень для переобладнання їх у гуртожитки для ВПО. Колектив ВПО часів початку війни будує кооперативне житло. Такі ініціативи мережуються, обмінюються досвідом, залучають на свою сторону місцеву владу, висувають вимоги до держави. Житлове стає політичним.
У такі апокаліптичні часи українське суспільство має шанс вибороти право на якісне житло, а також транспортну і соціальну інфраструктуру. І для тих, хто найбільше постраждав від війни зараз, і для тих, хто житиме у мирній країні. Від того, наскільки голоси за доступне і якісне житло будуть включені у процеси відбудови, залежать умови, в яких українці житимуть десятиліттями.
Поки житлове питання зараз лишається найболючішим для ВПО, люди, які не переміщались, також часто знаходяться в прекарному житловому становищі. Наявна криза є шансом реформувати житловий сектор, розвиваючи житлову систему, яка задовольнить потреби населення та візьме до уваги проблеми довкілля, а не інтереси забудовників. Щоб досягти цього, необхідно переорієнтувати житлову політику з підтримки забудовників на підтримку людей з їхніми різноманітними потребами.
